5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然(rán)布局。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方(fāng)和(hé)华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅(fú)增(zēng)长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获(huò)得增持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房(fáng)地(dì)产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过(guò) 精耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标(biāo)的(de)市值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但(dàn)公募所持(chí)房地产公司市值在股票资产中的占(zhàn)比却(què)断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来(lái)的首次(cì)回升(shēng)，年(nián)底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对房地产行业(yè)的(de)持股比(bǐ)例也同步(bù)回升，从2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板块一季(jì)度(dù)市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分(fēn)别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙(lóng)头(tóu)的(de)趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基(jī)金一季报(bào)汇(huì)总的重仓股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名最高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第(dì)78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第(dì)96位。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化(huà)之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是(shì)复苏链上(shàng)最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化(huà)时代，一二(èr)线(xiàn)城市好(hǎo)于(yú)三四(sì)线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红利期一去(qù)不返了(le)。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟(shú)期或者(zhě)衰退期(qī)的行业，传统认(rèn)知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊(shū)的(de)行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似(shì)的行业也出(chū)现了一(yī)些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更大的(de)变化(huà)。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也(yě)有近10亿(yì)平(píng)方(fāng)米。需求端(duān)还需要有一(yī)定的政(zhèng)策出来(lái)去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还是(shì)人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行(xíng)的房价(jià)，因而行(xíng)业高增的时代已经(jīng)过去(qù)，未来行业(yè)的(de)需求或(huò)将回落，在此过程中，伴(bàn)随着(zhe)地产的(de)高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容易出现信用(yòng)风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司(sī)就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市(shì)占率(lǜ)的提(tí)升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资(zī)机(jī)会(huì)，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体(tǐ)机(jī)构的务实之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股(gǔ)来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产板块个股，在(zài)纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房地(dì)产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名第(dì)一(yī)的上实发展，五一假期归(guī)来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出(chū)涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基本面来看，上实发(fā)展的(de)主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房(fáng)地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各(gè)类(lèi)机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大(dà)流通股股东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金(jīn)、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻(jī)身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也(yě)是上海本地房企，其第一季度的收入利(lì)润(rùn)规模(mó)大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租率复苏至近(jìn)年来(lái)最高，另(lìng)一方面则是公司拿地(dì)结(jié)算持续性向好，从数字(zì)上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约(yuē)54万(wàn)平(píng)方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势(shì)头向好(hǎo)背景下，自(zì)然(rán)也吸(xī)引了知(zhī)名机(jī)构在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一季(jì)度十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看，知名(míng)私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的(de)两(liǎng)只产品(pǐn)依然在前(qián)十中(zhōng)，这也是连(lián)续(xù)第三(sān)个季度他(tā)有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎(zhā)比投资(zī)局(jú)，其当季还小幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的(de)地产公司，一季(jì)报(bào)交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公(gōng)募指基首季(jì)新杀入(rù)十大(dà)流通股(gǔ)股东行列。具体说(shuō)来(lái)， 南方中证全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名第九位(wèi)，此(cǐ)外联(lián)袂出现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和(hé)兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受(shòu)限于信用(yòng)问题或者资(zī)金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁机获(huò)取低成本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿地(dì)力度（拿(ná)地(dì)金额/销售金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从融(róng)资上(shàng)看，龙头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债率基本在(zài)70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展的大(dà)好机会。中信证券(quàn)指出(chū)：“房地产行(xíng)业的(de)结构性机会依然存(cún)在，少部(bù)分公司尤其是央(yāng)企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其(qí)主(zhǔ)要(yào)又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质的(de)开发资源(yuán)和良好(hǎo)的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国(guó)央企相较于民(mín)营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源债(zhài)权债(zhài)务关(guān)系(xì)等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房开企业的资(zī)产会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民(mín)企来说估值的修复(fù)更(gèng)明显。中特估的角度从中长期的(de)维度(dù)看，行业的逻(luó)辑在于(yú)集中度提升后，行业(yè)进入高质量(liàng)发展阶(jiē)段，具(jù)备较(jiào)快速(sù)发(fā)展阶段更(gèng)稳定且可预期(qī)的盈利(lì)和(hé)现金(jīn)流(liú)创造能力(lì)，以此带(dài)来估值中枢(shū)的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企(qǐ)业(yè)自身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运(yùn)营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比较低(dī)，行(xíng)业(yè)内部将出现分化，要(yào)关注将(jiāng)受益于(yú)行(xíng)业集中度提升(shēng)的(de)头(tóu)部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企在三个方面是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是融资(zī)成本保持(chí)低位，其次是(shì)销售份额(é)持续提(tí)升(shēng)，再(根号20等于多少 化简 根号怎么算zài)次是拿地(dì)份额持(chí)续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构(gòu)需(xū)要多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据房(fáng)企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年(nián)一季度(dù)的(de)业绩分化更趋明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净(jìng)利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增长(zhǎng)。而(ér)这(zhè)些(xiē)公司也(yě)是机(jī)构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是(shì)因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年民营(yíng)房企不怎(zěn)么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在(zài)持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩(jì)的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一(yī)季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复(fù)苏(sū)过程中，还面(miàn)临(lín)着一些不确(què)定性。其(qí)实整个市场从四月份开始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三(sān)月相(xiāng)对表现较(jiào)好之外，包(bāo)括(kuò)北京、上海(hǎi)在内的绝大(dà)多数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月(yuè)的市场表现(xiàn)也不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市(shì)场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六(liù)月(yuè)份(fèn)房企为了(le)半年报冲业绩出现市场(chǎng)的(de)短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就(jiù)是说，第(dì)二季度、第三季度增长(zhǎng)不(bù)确(què)定(dìng)性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上(shàng)下游产业链(liàn)的复苏(sū)速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要(yào)多给一些(xiē)耐心(xīn)，这个(gè)时候，在房地(dì)产以及上下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同行好得(dé)多(duō)的企业(yè)，会伴(bàn)随整个行(xíng)业的弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13根号20等于多少 化简 根号怎么算日(rì)《红周刊》，文(wén)中提及个(gè)股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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