导读

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十(shí)年(nián)是中国房地(dì)产(chǎn)市场黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年(nián)地(dì)产持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地产是否过(guò)剩(shèng)的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图(tú)厘清(qīng)中(zhōng)国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国(guó)地(dì)产存(cún)量极度(dù)过剩，事实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披露(lù)全(quán)国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人口普(pǔ)查(chá)调查数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住建部武警能打过特警吗披露的(de)近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到(dào)一(yī)成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国(guó)城镇居民人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不是人均一(yī)间(jiān)房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数较发(fā)达(dá)国家还(hái)有(yǒu)很(hěn)大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同(tóng)样(yàng)不意味(wèi)着(zhe)中国住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们测算发(fā)现中国城(chéng)镇居民户均1套(tào)房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布(bù)中国(guó)家庭户(hù)均(jūn)住宅的数据，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户(hù)城镇家庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意(yì)味着户户有房，然(rán)而事实上中国(guó)住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足(zú)流动人口的租(zū)赁和置业需求。全国(guó)总(zǒng)人口的近三(sān)成都是流动人(rén)口，流(liú)动人(rén)口会选择在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生了额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套房，中国未来地产仍有四大新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户(hù)占比(bǐ)不断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势(shì)将延续，带来新户(hù)购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明(míng)显，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入，人口净(jìng)迁(qiān)入城市(shì)的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅(zhái)建筑面积。促(cù)成“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积均较(jiào)发达国家有(yǒu)着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需(xū)求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国(guó)地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在不足(zú)，这是过(guò)去二十年(nián)房(fáng)价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么当(dāng)下房(fáng)地产大(dà)分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质(zhì)量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必(bì)将体现(xiàn)在不(bù)同能级城市之间，不(bù)同区(qū)域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二手房(fáng)挂(guà)牌量(liàng)突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心，中(zhōng)国的房(fáng)子(zi)是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给(gěi)过(guò)剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然(rán)存在不足？可(kě)惜由(yóu)于住宅存量数(shù)据并(bìng)未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们测(cè)算出(chū)中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的过(guò)剩(shèng)了？据此(cǐ)判(pàn)断未(wèi)来(lái)房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩(shèng)的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻发布会(huì)上，负责(zé)人对外(wài)披(pī)露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　<武警能打过特警吗strong>在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋数计(jì)算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大(dà)于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密(mì)切相(xiāng)关。单单从(cóng)人均住(zhù)宅(zhái)间数不能完(wán)全反(fǎn)映出(chū)城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以家庭为单位(wèi)购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类(lèi)，一类是商(shāng)品住宅，另一(yī)类是(shì)保障房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接(jiē)公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关(guān)数据有两处可以直接公布，一是(shì)每年商品住宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民(mín)住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民(mín)户(hù)均住宅(zhái)数量，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算(suàn)城镇居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居(jū)民住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)总数除以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)户数，我们就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户(hù)均拥有的(de)住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存(cún)量房地(dì)产(chǎn)套(tào)数，并进一步(bù)推(tuī)算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期(qī)房(fáng)销售(shòu)，得(dé)到商(shāng)品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计销售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时(shí)间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进(jìn)一(yī)步(bù)推算中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有的(de)户均住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显示(shì)中国城镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅为过(guò)去十年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅的实(shí)际(jì)变化(huà)比例(lì)，从而(ér)我们估(gū)算(suàn)出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截(jié)至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一(yī)套房的三点含(hán)义

　　既(jì)然城镇居(jū)民已经达到了户(hù)均(jūn)一套(tào)房的程度，“户户有房”是(shì)否意(yì)味着中国(guó)城镇化(huà)进展终(zhōng)结(jié)，甚至意味着(zhe)中国(guó)地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余(yú)住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本的(de)住(zhù)宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流入地的(de)住宅市场供不应求，造成房价(jià)或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人(rén)口会(huì)选择在大城市(shì)租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城(chéng)乡人(rén)口流(liú)动(dòng)调查(chá)数据显示，在上海、杭(háng)州以及(jí)南京工作的流动人口在(zài)老家拥(yōng)有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打工人回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人(rén)口实(shí)际上会占据两(liǎng)套房，在(zài)高房价的大城市租(zū)赁一套房，在房价较低(dī)的县城(chéng)购(gòu)买一套(tào)房。所以说户(hù)均一套房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置(zhì)业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问题(tí)，如电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住(zhù)户的生活带来了很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的(de)家庭没有独(dú)立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪(jì)修建的(de)老(lǎo)旧小区(qū)很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一(yī)居室和(hé)二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩张是未来地(dì)产的(de)需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年(nián)间农民带(dài)房进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)小于(yú)均值(zhí)，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积不足19平(píng)方(fāng)米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公(gōng)摊面积后(hòu)，中(zhōng)国(guó)的人均可使(shǐ)用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住(zhù)宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下(xià)，中国未来城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要(yào)来自于(yú)四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不(bù)断下(xià)降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户(hù)的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋(qū)势将继续(xù)延续，导致(zhì)户(hù)数会因户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)的缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁(qiān)移导致经济发展带来(lái)的新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明(míng)显，资源和生产要素逐步(bù)向经济(jì)带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再(zài)集(jí)中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生(shēng)人(rén)口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口(kǒu)为(wèi)38.4万人(rén)，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手房。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中(zhōng)村和旧城(chéng)改造(zào)，商品住宅的(de)占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅(zhái)建筑面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或少有物(wù)业管理，居民(mín)追求(qiú)美好、宜居生活的(de)环境(jìng)，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于(yú)中小(xiǎo)户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作(zuò)会(huì)议明确指出(chū)支持住宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素(sù)，中国的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)较其他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切正向(xiàng)联系(xì)。随着(zhe)经济发展水(shuǐ)平的提高，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国(guó)地(dì)产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，供需出现错配，这是过去(qù)二(èr)十年房价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分(fēn)化不(bù)单局(jú)限于城(chéng)市能(néng)级之(zhī)间差(chà)异，优质(zhì)小区(qū)和老旧二(èr)手(shǒu)房(fáng)之(zhī)间的差异(yì)也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调(diào)查(chá)的是(shì)人，并(bìng)不是针对(duì)住宅(zhái)，因(yīn)此(cǐ)可能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其(qí)增速(sù)可能超预期。

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