导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分(fēn)化时(shí)代而非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国(guó)房地(dì)产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商品(pǐn)住宅销售面积(jī)超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近年(nián)地产(chǎn)持续(xù)低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益(yì)热(rè)烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文试(shì)图厘清(qīng)中国城镇(zhèn)存量住(zhù)宅(zhái)真实(shí)情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露(lù)全国有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口普(pǔ)查调(diào)查数(shù)据(jù)显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子(zi)是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部披露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办公楼、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居(jū)住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足，它(tā)与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较发达(dá)国家(jiā)还有很大差距(jù)。人(rén)均住宅(zhái)间数大(dà)于1同样不(bù)意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居(jū)民户均1套(tào)房，其(qí)中每(měi)户持(chí)有商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接公布中国(guó)家庭户均(jūn)住宅的数(shù)据，我们根据(jù)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计算出(chū)城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有1套(tào)住(zhù)宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意(yì)味着(zhe)户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)需并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因(yīn)为户均一套(tào)房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的(de)近三成都是流动人口，流(liú)动人(rén)口会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房(fáng)，中国未来地(dì)产仍有四(sì)大(dà)新(xīn)增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加(jiā)，导致(zhì)家庭户数(shù)增多(duō)。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域(yù)经济资源分配(pèi)的(de)再集(jí)中吸(xī)引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城(chéng)市(shì)的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家(jiā)庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代(dài)而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存(cún)在不足，这(zhè)是(shì)过去二(èr)十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下房地(dì)产大(dà)分化时代(dài)已至，大(dà)分化(huà)时代下地产矛盾则更(gèng)多(duō)体现在住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必(bì)将(jiāng)体现(xiàn)在不(bù)同能(néng)级城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同(tóng)品(pǐn)伊朗打工一个月多少钱，伊朗工资多少钱一个月质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全国(guó)已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议(yì)。从(cóng)2月以来，各(gè)大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二(èr)手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心，中国的(de)房子是否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未(wèi)来房(fáng)地产市场会(huì)如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综(zōng)合风险普查工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的(de)新闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获(huò)取了全国近(jìn)6亿栋城(chén伊朗打工一个月多少钱，伊朗工资多少钱一个月g)乡房屋建筑数据(jù)以(yǐ)及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均每栋建(jiàn)筑住不(bù)到(dào)3人(rén)，住宅市场看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了大量商业(yè)楼(lóu)、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平不仅与(yǔ)房间数量有关(guān)，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积(jī)、配(pèi)套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完(wán)全反映(yìng)出城(chéng)镇居民(mín)的居(jū)住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单(dān)位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思(sī)路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分(fēn)两大类(lèi)，一(yī)类是商品住(zhù)宅(zhái)，另一类是保障房(fáng)、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民(mín)住宅相关数据(jù)有两处可以直接公(gōng)布，一是每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人(rén)口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推算得到(dào)居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的(de)商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户(hù)比=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们(men)利(lì)用既有(yǒu)统计数据，大(dà)致(zhì)测(cè)算得到(dào)中国存量房地产套数，并进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本(běn)文(wén)去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修(xiū)的时间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅现房(fáng)套(tào)数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居(jū)民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二(èr)手房都(dōu)是(shì)商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购期(qī)房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家(jiā)庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套房(fáng)的三点含(hán)义

　　既然城镇居(jū)民已经达(dá)到了户(hù)均一(yī)套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着(zhe)中国(guó)城镇(zhèn)化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意(yì)味着住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足(zú)因(yīn)人(rén)口流动、居民换房等因素(sù)产生的住宅需(xū)求。因此，成熟(shú)房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看(kàn)，美(měi)国、英国和日本的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造成人(rén)口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购买一套房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依然(rán)有不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等(děng)问题(tí)，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的(de)生(shēng)活带来了很大(dà)的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老(lǎo)旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满(mǎn)足(zú)现代生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏(piān)小。其中一居(jū)室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城(chéng)市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面积(jī)扩(kuò)张是未来地产的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年(nián)间(jiān)农民带(dài)房进(jìn)城(chéng)和(hé)老旧(jiù)小(xiǎo)区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足(z伊朗打工一个月多少钱，伊朗工资多少钱一个月ú)19平方米，不及全国人(rén)均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海市将(jiāng)人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积低于(yú)15平(píng)方米的家(jiā)庭界定(dìng)为住宅(zhái)存在困难，若按这(zhè)个(gè)标准算(suàn)的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德(dé)国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除(chú)公摊面积后，中国(guó)的(de)人均可使(shǐ)用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了中国(guó)未来地(dì)产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之(zhī)下，中国未来城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)需求主(zhǔ)要(yào)来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数(shù)增多，新户(hù)购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均人口数不断(duàn)下(xià)降，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规(guī)模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升，人口小家庭(tíng)化(huà)趋势将(jiāng)继续(xù)延续(xù)，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发(fā)展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的分(fēn)化日(rì)益明显，资源和生产要素逐(zhú)步(bù)向经济带、都市圈(quān)中心城市流入(rù)，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租(zū)房，给迁(qiān)入(rù)地(dì)住宅市场带来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了商品住宅。租(zū)房(fáng)、购(gòu)买经济适用房(fáng)和其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比势必(bì)会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破(pò)旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环(huán)境(jìng)，背(bèi)后(hòu)的改善(shàn)性需求有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限(xiàn)于资金，倾向于中(zhōng)小户型(xíng)。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生活品质，以小换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确指出(chū)支持住宅改(gǎi)善(shàn)等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因素，中国的(de)人(rén)均住宅间数较其他国家(jiā)依(yī)旧(jiù)存在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提(tí)高(gāo)，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，供需出现错配，这(zhè)是过(guò)去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未(wèi)来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化(huà)不(bù)单(dān)局限于城(chéng)市能(néng)级之间差异，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值(zhí)可能偏(piān)低，其增速可(kě)能超预(yù)期。

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