5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于(yú)这(zhè)一板(bǎn)块已经(jīng)在悄(qiāo)然(rán)布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布的总份(fèn)额均较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据(jù)基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅(fú)五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地(dì)产的配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但(dàn)公(gōng)募所持(chí)房地产公司(sī)市值在股票资(zī)产中(zhōng)的(de)占比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业(yè)的持股比例也同(tóng)步回(huí)升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头(tóu)似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五(wǔ)个股分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募对于房(fáng)地产的投(tóu)资愈发(fā)有(yǒu)集中于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名(míng)最高(gāo)的是保利(lì)发展，在(zài)基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排(pái)在第(dì)96位(wèi)。对(duì)比去年四(sì)季(jì)报，变(biàn)化(huà)之处首先在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万(wàn)科(kē)最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之列(liè)。但考(kǎo)虑到(dào)房地产是复苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其(qí)传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济(jì)圈判(pàn)断房地产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而(ér)映射(shè)到(dào)二级市(shì)场投资上，配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产行业(yè)轻松(sōng)收(shōu)获行业贝塔的红(hóng)利期一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房(fáng)地产等(děng)几(jǐ)类(lèi)行(xíng)业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认(rèn)知上没(méi)有什么(me)投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似(shì)的(de)行业也出现了(le)一(yī)些机会(huì)，背后(hòu)的(de)逻(luó)辑(jí)是供(gōng)给侧(cè)发(fā)生了更大的变化(huà)。”一(yī)不愿具名的上(shàng)海公(gōng)募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方(fāng)米的(de)年销售面积很难再出(chū)现了，2022年(nián)光是(shì)居民存款数(shù)量增加(jiā)了15万亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需(xū)求端还需要有(yǒu)一定(dìng)的(de)政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无(wú)论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已告(gào)别(bié)住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因(yīn)而(ér)行业高增的(de)时代已经(jīng)过去，未来(lái)行(xíng)业的(de)需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年(nián)的民营地产爆雷(léi)），行业(yè)进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个过(guò)程中，综合竞争(zhēng)力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当行(xíng)业需(xū)求见顶(dǐng)回(huí)落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没(méi)有投(tóu)资机会，机会在于(yú)城(chéng)市、位置、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而(ér)对应到股(gǔ)票投资(zī)，就是(shì)强竞争力(lì)公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个股成为公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月(yuè)涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的(de)124只(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)类标的(de)股中，本月以来(lái)实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰(qià)好(hǎo)排名前五(wǔ)的(de)公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展，五一假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连(lián)续两个交易(yì)日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该(gāi)股(gǔ)的基本面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的(de)主营业(yè)务为房地产开(kāi)发(fā)与(yǔ)经(jīng)营。公司的(de)主要产品(pǐn)及服务(wù)为(wèi)房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季(jì)十(shí)大(dà)流(liú)通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公(gōng)司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上海本地房企，其第一(yī)季(jì)度的收(shōu)入利润(rùn)规模大幅度(dù)复苏(sū)。究(jiū)其原因，一方面是该(gāi)公(gōng)司后疫情时(shí)代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公司拿(ná)地结(jié)算持续性向(xiàng)好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向(xiàng)好背(bèi)景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持(chí)续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的(de)两只产品杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两家上(shàng)海(hǎi)区(qū)域性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季(jì)报交出的也(yě)是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司(sī)股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng结婚祝福语恭喜恭喜是什么意思，恭喜恭喜是什么意思抖音)周刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基(jī)首季新(xīn)杀入(rù)十大流通(tōng)股股东行(xíng)列(liè)。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价(jià)值更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅降温，优(yōu)质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限于信用问(wèn)题或者资(zī)金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头房企的(de)融资成本不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的(de)销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特(tè)估的(de)浪(làng)潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或(huò)存在发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结(jié)构性机(jī)会依然存在，少部分公(gōng)司(sī)尤其是央企占据(jù)显(xiǎn)著优势(shì)，其(qí)主要又(yòu)体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的(de)融资成本，优(yōu)质的开发资源和良好的(de)不动产资产运营(yíng)能力的多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关(guān)系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会(huì)有(yǒu)更多担(dān)忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出(chū)清的过(guò)程中，央(yāng)国(guó)企相较(jiào)于民企来说估值的修复更明(míng)显。中特(tè)估的角度从中长期(qī)的维度看，行业结婚祝福语恭喜恭喜是什么意思，恭喜恭喜是什么意思抖音的逻(luó)辑在于集(jí)中度(dù)提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发(fā)展阶段更稳定且可预期的(de)盈(yíng)利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢(shū)的提(tí)升，应该关注估值(zhí)相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能力(lì)强、可以创造(zào)持续(xù)现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关(guān)注将(jiāng)受益(yì)于行业(yè)集中(zhōng)度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话(huà)，或许还是保利发(fā)展、招商蛇(shé)口等(děng)国资背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金(jīn)投资(zī)部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去(qù)持续观(guān)察国企央企在三(sān)个方面是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保持低位，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据(jù)房企一季报(bào)梳理发现，对(duì)于(yú)2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年(nián)一季(jì)度的业(yè)绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净(jìng)利均(jūn)实现了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这些公司也(yě)是(shì)机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善的(de)房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢复但仍(réng)处于调(diào)整的(de)过(guò)程(chéng)中，能够保(bǎo)有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的复苏过程(chéng)中，还(hái)面(miàn)临着(zhe)一些不确定性。其实(shí)整(zhěng)个市场从四月份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都(dōu)等极(jí)个别城市(shì)四月环比三月(yuè)相对(duì)表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市(shì)都出现环比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而(ér)现在(zài)五月的市(shì)场表现(xiàn)也不(bù)太乐(lè)观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情(qíng)况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业(yè)的资(zī)金(jīn)面压(yā)力，可能会出现，到(dào)六(liù)月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的(de)一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三(sān)季度增长不确定(dìng)性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地(dì)产以(yǐ)及其上下游产业链(liàn)的复苏速(sù)度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多(duō)给一(yī)些(xiē)耐心，这个时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上(shàng)下(xià)游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本(běn)面的钱(qián)。但这也(yě)意味着，只有极为少数(shù)的、做得(dé)比(bǐ)同(tóng)行好(hǎo)得多的企业，会伴随(suí)整个(gè)行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步(bù)体现出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地(dì)去(qù)等待它的基本(běn)面不(bù)断地凸显出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文中提(tí)及个(gè)股仅为举例分析(xī)，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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