OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科(kē)技，引发(fā)了(le)公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT开盘继续延续此前几日(rì)的下(xià)跌走势，午后跌(diē)幅(fú)一(yī)度扩大(dà)，尾盘有(yǒu)所拉(lā)升，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾(céng)发布公告，紧急(jí)回(huí)应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入(rù)基(jī)础设(shè)施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收(shōu)到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执(zhí)行已(yǐ)签(qiān)租赁(lìn)协议的(de)通(tōng)知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始权益人将(jiāng)继续密切(qiè)关注哲库科技后续(xù)情况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项(xiàng)目的(de)原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责人也表示，近期已同步(bù)启(qǐ)动了应急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户，积极(jí)应(yīng)对哲(zhé)库(kù)提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司领导高(gāo)度(dù)重视，浦东(dōng)新区(qū)国资(zī)委也(yě)高度(dù)关注。

　　多位(wèi)业内人士表(biǎo)示，华安张(zhāng)江光大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会(huì)从根本上影响(xiǎng)其内外(wài)价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张(zhāng)江光(guāng)大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科(kē)技的事件继(jì)续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价(jià)格(gé)小幅低开(kāi)，此(cǐ)后二级市场(chǎng)价格(gé)开始震(zhèn)荡(dàng)走低，午(wǔ)盘收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消(xiāo)息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场(chǎng)价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安(ān)张江光大园REIT累计涨幅(fú)超(chāo)过24％，在(zài)全市场公(gōng)募REITs中(zhōng)位(wèi)居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市(shì)场整体表现上(shàng)看，目前(qián)上(shàng)市的8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同程度下(xià)跌，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月15日(rì)平(píng)均跌幅1.38％。今年(nián)以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露(lù)张江光大园项(xiàng)目出租率有(yǒu)所下降，如今(jīn)拟扩募(mù)的项目又遭遇突发事件，因此导(dǎo)致二(èr)级市场价格出现波(bō)动(dòng)。”一位(wèi)业内人(rén)士分(fēn)析称。

　　不过，在(zài)上述人(rén)士看来，尽管出于风险规避(bì)的(de)原因，最近(jìn)几个交易日场内资金有所流出，但是，不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上(shàng)影(yǐng)响其内外价(jià)值。

　　他也同时(shí)表示，目前随着(zhe)二级市场价格(gé)下(xià)跌，风险也得到一(yī)定释放，但是价格涨跌(diē)会受到基本(běn)面(miàn)、情绪面(miàn)等多重因素(sù)影(yǐng)响，不好判(pàn)断价(jià)格是(shì)不是已经完全触底。

　　此外(wài)，还(hái)有一位业内人(rén)士表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其(qí)实有些隐含收(shōu)益率高的产品具备一定的投资(zī)价值，很适合稳健类投资(zī)者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产业园区(qū)、物流类等(děng)REITs产品具备一(yī)定(dìng)的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰(chí)私(sī)募基金(jīn)执行董事高如星对此表示，若张江园区(qū)最(zuì)终(zhōng)能顺利解(jiě)决招(zhāo)商，平稳过度(dù)对经营(y双曲线虚轴的位置，双曲线虚轴有什么意义íng)现金流没有造(zào)成大的(de)影响，“事件性利空下(xià)调至得这(zhè)么急、这么深，加上前期本身园区类资(zī)产就回调不(bù)少了(le)，这就是黄(huáng)金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金(jīn)收入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估(gū)计园(yuán)区会最终解决(jué)。

　　双曲线虚轴的位置，双曲线虚轴有什么意义ong>张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库(kù)科技(jì)。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人(rén)将继续密切关注哲库科技后续(xù)情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报(bào)中披露的张江光大园项目出(chū)租率下(xià)降事(shì)项，一度二级市场(chǎng)价格出现回落。在随后召开(kāi)的(de)业绩说明会中(zhōng)管理人就相关事(shì)项进行了(le)解(jiě)释说明，市场信心(xīn)得到了一定(dìng)提振，二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)表现也趋于平稳。据(jù)了(le)解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的(de)线上和(hé)线下(xià)的扩募说明会上(shàng)，运营团队表示(shì)了对张江光大园项(xiàng)目的信(xìn)心，预(yù)计(jì)签(qiān)署(shǔ)意向书和合同谈判中的储备租户正常转化后，项目出租(zū)率将得(dé)到(dào)回升。没想到(dào)仅过(guò)了(le)不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起了市场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权(quán)益人(rén)相关负责人坦言，事发突然(rán)确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库(kù)科技消息的第一时间即奔赴(fù)现场进行了沟通和(hé)核实工作(zuò)，并(bìng)同步启动了应(yīng)急预(yù)案(àn)，排摸储备租户，积极应(yīng)对(duì)哲库(kù)提前退租的可能(néng)事项(xiàng)。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公司领导高度重视，据悉新区国资委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　当谈及(jí)储备租户(hù)情况，相关(guān)负(fù)责人介绍说，目前储(chǔ)备租户还是(shì)比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁(lìn)意向(xiàng)面积超(chāo)过了2万方。从意向储(chǔ)备转化(huà)为实(shí)际租户(hù)需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过(guò)签署租赁意向书来尽快锁定(dìng)一些(xiē)重(zhòng)要(yào)租户。虽然收了三个月履约保(bǎo)证金给(gěi)了我们一些空(kōng)间，但本着对(duì)首批扩募、对市(shì)场负责(zé)的态度，我们肯定要全力与时间(jiān)赛(sài)跑，把这些(xiē)面积在(zài)短期内完(wán)成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光大(dà)园项目(mù)一季度末也有(yǒu)将近30％的空(kōng)置(zhì)率，原始权(quán)益人有(yǒu)那么多储备租户，之前(qián)的(de)空置率为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责(zé)人解(jiě)释(shì)，张江光大园(yuán)一直以来都坚持以市场化运(yùn)营为导向(xiàng)，历(lì)史运营表现稳定，租户的调(diào)租和换租都属(shǔ)于正常情况，而这次项目的大租户退租正好发生(shēng)在(zài)市(shì)场活跃度(dù)的短期低点(diǎn)，目前市场情况已有(yǒu)所好转。在(zài)看(kàn)到出租率下滑情(qíng)况(kuàng)没有(yǒu)得(dé)到及时修复后，张江这边(biān)也作了一定的资源调配和(hé)倾斜(xié)，引入(rù)了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦(shà)和张江光大园项目在(zài)给租户的分(fēn)隔空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等方面也(yě)有一(yī)些差异(yì)化(huà)，张(zhāng)润(rùn)大厦多是两(liǎng)千多平(píng)的大平层，楼(lóu)的成(chéng)新度高一些，单价也贵一些，张江光大园(yuán)单层以一千平的面积为主，还(hái)有一些独(dú)栋(dòng)形态(tài)的(de)物业。租户自身也会有诉(sù)求，也会根据自(zì)身(shēn)需求和(hé)预算挑选区(qū)域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完(wán)成(chéng)以后，新老资产的管理(lǐ)人都(dōu)变(biàn)成(chéng)了一家(jiā)，后续我们在资源共(gòng)享和联合营销方面(miàn)能(néng)更加充分发挥协同(tóng)效应，相信(xìn)可以做得(dé)更(gèng)好。”上述(shù)负责人(rén)补充(chōng)说(shuō)道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和(hé)展(zhǎn)望(wàng)，相关负责人(rén)表示，张江集(jí)团和张江(jiāng)高科(kē)目前在管资产约五百万方，还有(yǒu)一些其他在(zài)开发的储(chǔ)备(bèi)项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平台目(mù)标的坚实后盾和(hé)储备资源。“我们非(fēi)常重视张江(jiāng)REIT这(zhè)个资本平台(tái)和它未来的发展。”相(xiāng)关(guān)负责人表示，“这次扩(kuò)募(mù)是我们(men)实现基金扩容的第一步，也是至关重(zhòng)要的一步(bù)，眼下我们可能面临了一些突发情况需要解决，但(dàn)是这和我们在张江科学(xué)城这三十年建设发(fā)展过程中所经历(lì)的相比，只(zhǐ)能算是一个(gè)非常小的插曲。我(wǒ)们有信心排除(chú)万难，尽一切可能化解当前突发(fā)事件(jiàn)的所有负面影响，维(wéi)持(chí)预期和市(shì)场的信(xìn)心(xīn)。”

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