5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为代表的机构(gòu)对于(yú)这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基(jī)金(jīn)一季(jì)报(bào)统计，龙头(tóu)与地方国(guó)企(qǐ)央企获得增(zēng)持，持(chí)仓数(shù)量占流通股(gǔ)比重增幅(fú)五只个(gè)股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已过(guò) 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看(kàn)，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的(de)房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司(sī)市(shì)值(zhí)在股票资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步(bù)降至1.56％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以(yǐ)延续。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为(wèi)保利(lì)发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块(kuài)比重合(hé)计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产的(de)投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的(de)重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产板块(kuài)排名最高的是(shì)保(bǎo)利发(fā)展，在(zài)基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科A排在第(dì)96位。对(duì)比去(qù)年四季报(bào)，变化之(zhī)处首先(xiān)在于几只房地产龙头(tóu)股从(cóng)排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大(dà)之列(liè)。但(dàn)考(kǎo)虑到房(fáng)地产是复苏(sū)链上最后一环(huán)，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销售旺季(jì)，其(qí)传导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分(fēn)化时代(dài)，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于三四线城市(shì)。而(ér)映射到二(èr)级市场投资上，配置(zhì)房地(dì)产行(xíng)业轻松收(shōu)获行业贝塔的红(hóng)利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特(tè)导管是什么意思 男生导管导多了会不孕不育吗纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行(xíng)业，传统认知上没有什(shén)么投资机(jī)会的。但在(zài)这几年特殊(shū)的行情里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似(shì)的行业(yè)也出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发(fā)生了更(gèng)大的变化。”一不愿具(jù)名的(de)上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面(miàn)积很难再出现(xiàn)了(le)，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存(cún)量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一(yī)定的政策出来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还(hái)是人均(jūn)住房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别住(zhù)房短(duǎn)缺时代(dài)，而目(mù)前居民(mín)的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房价(jià)，因而行业高增的时代已经过去，未来行业(yè)的需求或将(jiāng)回落，在(zài)此过(guò)程(chéng)中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆(bào)雷），行业(yè)进入到供(gōng)给(gěi)侧出清(qīng)的过程(chéng)。这(zhè)个过程中，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的公司就(jiù)能够通过(guò)大(dà)鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得市占率的提升(shēng)。当(dāng)行(xíng)业需(xū)求见顶(dǐng)回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在(zài)于城(chéng)市、位置(zhì)、产品(pǐn)的(de)阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票投资(zī)，就是(shì)强竞(jìng)争力(lì)公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构(gòu)的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具(jù)体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地产类标的(de)股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的(de)公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们(men)分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一(yī)的上实发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出(chū)涨停。从(cóng)该(gāi)股的基(jī)本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地(dì)产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看(kàn)，各(gè)类机(jī)构都有对其布局(jú)的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季十大流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私(sī)募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂时(shí)排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第(dì)一季(jì)度的收入(rù)利润规(guī)模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最高(gāo)，另(lìng)一方(fāng)面(miàn)则是(shì)公(gōng)司拿(ná)地结算持续性(xìng)向好，从(cóng)数(shù)字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知(zhī)名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在(zài)前(qián)十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股。导管是什么意思 男生导管导多了会不孕不育吗p>

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局(jú)在深圳(zhèn)的地产公(gōng)司，一(yī)季报交出(chū)的(de)也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列(liè)。具(jù)体说来(lái)， 南方(fāng)中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外(wài)联袂(mèi)出现(xiàn)的机构还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经历(lì)过行业(yè)洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅(fú)降温(wēn)，优(yōu)质土地供给(gěi)较多（券商测(cè)算(suàn)对(duì)应潜在(zài)毛利率在(zài)25％以上，目(mù)前房企的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题(tí)或者(zhě)资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁(chèn)机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售(shòu)金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本(běn)在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融(róng)资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明(míng)显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在(zài)发展的大好机(jī)会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的(de)结构(gòu)性(xìng)机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又体现为库存(cún)的优(yōu)势。央企地产公(gōng)司，现阶(jiē)段表现出较低的(de)融资(zī)成本，优质的(de)开发资源(yuán)和良好的不动(dòng)产资(zī)产(chǎn)运(yùn)营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也(yě)是更(gèng)有优势的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开企业的(de)资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说(shuō)估值的修(xiū)复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期的(de)维度看，行业的(de)逻(luó)辑在于(yú)集中度提升后，行(xíng)业进入(rù)高质量发展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发(fā)展阶段更稳(wěn)定(dìng)且可预(yù)期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注(zhù)估值相对(duì)较低，企(qǐ)业自身资(zī)产的质(zhì)量(liàng)好、运营能力强、可以创造持(chí)续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低，行业(yè)内部将出现分(fēn)化，要关(guān)注(zhù)将(jiāng)受益于行业(yè)集中度(dù)提升的头部公司。”星(xīng)石投(tóu)资首席研究官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路的话，或(huò)许(xǔ)还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资(zī)部(bù)副总监綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客观地去持(chí)续观察(chá)国企(qǐ)央企在三个方面是否可(kě)以维(wéi)持，首先是融资(zī)成本保持(chí)低(dī)位，其次是销售份额持续(xù)提(tí)升(shēng)，再(zài)次是拿地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多(duō)给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的业绩出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利(lì)均(jūn)实现了业绩的回(huí)正，甚至是(shì)较大增(zēng)速的增(zēng)长。而(ér)这些(xiē)公司也是机构(gòu)的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房(fáng)地产业内(nèi)人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出现明显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主要是因为过(guò)去(qù)两(liǎng)三年时(shí)间，尤其是(shì)在2021年下半年民营(yíng)房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持(chí)续性(xìng)地(dì)拿地，且(qiě)主要集中在(zài)核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售业(yè)绩的(de)增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢(huī)复但仍处于(yú)调整的过(guò)程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的(de)复苏(sū)过程中，还面临着一些(xiē)不确定性(xìng)。其(qí)实整(zhěng)个市场从四(sì)月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四(sì)月(yuè)环(huán)比(bǐ)三月相对(duì)表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝(jué)大多(duō)数城(chéng)市都出现环(huán)比下滑的情(qíng)况。而现在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐(lè)观。按(àn)照现在(zài)的经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游产业链的复苏速(sù)度(dù)都比想象的要慢(màn)很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个(gè)时(shí)候，在房(fáng)地产以(yǐ)及上(shàng)下游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候(hòu)，只能(néng)赚他基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也(yě)意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个(gè)行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐心地去(qù)等(děng)待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个股仅(jǐn)为(wèi)举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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