饱(bǎo)受(shòu)争议的二手房(fáng)交(jiāo)易中介(jiè)费问题，正(zhè区位条件要从哪些方面分析学校，区位条件要从哪些方面分析出来ng)逐(zhú)渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局(jú)联合发布了(le)关(guān)于规范(fàn)房(fáng)地产经(jīng)纪服务的意见。意(yì)见(jiàn)提及，近年来，部分(fēn)房地产经纪(jì)机构存在利用房(fáng)源客源优势(shì)收取过高费(fèi)用(yòng)、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人(rén)信息(xī)等问题，加重交易(yì)当(dāng)事人负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基(jī)于(yú)上述背景，两部门从加强从业主体管(guǎn)理、明确经纪服务内容(róng)、合理(lǐ)确(què)定(dìng)经纪服务(wù)收费、严格(gé)实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产(chǎn)首(shǒu)席分析(xī)师张(zhāng)大伟(wěi)称，随着城市发展，一二(èr)线城(chéng)市二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房(fáng)占市场成交比例超过(guò)80％，大量二(èr)手房成交(jiāo)依(yī)赖中介居间成交(jiāo)，房地产调控重心逐渐从开(kāi)发商过渡(dù)到中介公(gōng)司(sī)。

　　广东省城(chéng)规院住房政策(cè)研(yán)究中心首席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说(shuō)属于金额(é)不低的大宗交(jiāo)易，由于二(èr)手房(fáng)交易成本较高、交易周期(qī)较长，具有(yǒu)非常强的专(zhu区位条件要从哪些方面分析学校，区位条件要从哪些方面分析出来ān)业性，居民往往通过中介来(lái)完成。但很多(duō)中介利用信息不对称等问题(tí)，将非必要的收费(fèi)夹带其中，如收(shōu)取(qǔ)过桥(qiáo)融资、按(àn)揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成额外的负担，而且这些服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对于(yú)二(èr)手房市场交易过程中存在(zài)的(de)“乱象”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指出，对(duì)包(bāo)括经纪服务(wù)在内的相关市场(chǎng)交易行为及其主体进行规范和秩序整(zhěng)顿，是房(fáng)地产(chǎn)市场管理和调控的主题。“当下，推(tuī)进这项工作的意(yì)义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点(diǎn)

　　二手(shǒu)房(fáng)市场中，历(lì)来(lái)对房地产(chǎn)经纪服务行(xíng)业关注(zhù)最多的一个话(huà)题，便是房地产经纪服务(wù)费(fèi)的(de)问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关(guān)部(bù)门主要监管的重(zhòng)点，将是对房地产(chǎn)经纪服务收费及(jí)中介交易进行规(guī)范。

　　在(zài)热点城市(shì)，二手(shǒu)房屋交易过程中，部(bù)分价值不菲的房(fáng)屋(wū)，往往要缴纳(nà)一笔(bǐ)金额不(bù)低的(de)中(zhōng)介费。以(yǐ)北京某房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一(yī)套1000万(wàn)元的房屋，中(zhōng)介费约为(wèi)27万。

　　在合理(lǐ)确(què)定(dìng)经(jīng)纪服务收费上，两部门在(zài)此次意见中提及(jí)，房(fáng)地产经(jīng)纪机构要合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪(jì)服务(wù)费用。鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价。引(yǐn)导由交(jiāo)易双方共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前(qián)房地产经纪服务收费(fèi)标准的最早依据是1995年(nián)国家计委建设部下发的《关于房地产中介服(fú)务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖(mài)代理收费(fèi)，按成(chéng)交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执行的2014年更(gèng)新后(hòu)的收费标准(zhǔn)，即根据这(zhè)样的规定：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖经纪服务(wù)，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规(guī)定(dìng)的收费标(biāo)准基础(chǔ)上(shàng)适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北(běi)京二(èr)手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北(běi)京2015年取(qǔ)消了房地(dì)产(chǎn)中介服务等(děng)57个政府定价，房地产经纪服务收费(fèi)多少由(yóu)各中(zhōng)介机构自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中(zhōng)，相(xiāng)关监管部(bù)门当前并未明确具体的中介费(fèi)率(lǜ)，中介机构仅需在服务过程(chéng)中对收费标准进行明码标价即可。而(ér)房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务机构在具体(tǐ)收(shōu)取(qǔ)过程中(zhōng)，会(huì)结合房(fáng)屋价值及(jí)工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟(wěi)补(bǔ)充道。

　　对于明(míng)码(mǎ)标(biāo)价(jià)问题，两部(bù)门在此次意(yì)见(jiàn)中提及，房地(dì)产经(jīng)纪机构应当在经营门(mén)店、网(wǎng)站、客户端等场(chǎng)所或(huò)渠道，公(gōng)示(shì)服务项目、服务(wù)内容和收费(fèi)标准，不得混合标(biāo)价和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机构提(tí)供(gōng)的基本服务(wù)和延(yán)伸服务，应当分别(bié)明确服务项目和收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前应当向交易当事人出具收费清单(dān)，列(liè)明收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对(duì)收费明显(xiǎn)高于(yú)市(shì)场(chǎng)平(píng)均(jūn)水平(píng)的房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构，住房和城乡建设(shè)部门将会同市(shì)场监管等部门采取约谈等综(zōng)合(hé)措施进行重点监管。市场监管部(bù)门会同(tóng)有关部门(mén)依(yī)法(fǎ)查处(chù)不按规定明码标价(jià)、操纵经纪服务收费(fèi)等(děng)违反价格(gé)和反垄断法律法(fǎ)规区位条件要从哪些方面分析学校，区位条件要从哪些方面分析出来(guī)的行(xíng)为。对房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机构相关(guān)违法违规信(xìn)息，市场监管部门要依法依规纳入国家企(qǐ)业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实(shí)行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华(huá)南(nán)区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格(gé)越高、服(fú)务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实行(xíng)分档定价，合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务费(fèi)用，主要还是规范行业(yè)，打击(jī)收费过(guò)高(gāo)的经纪机构(gòu)，但对市场(chǎng)影响有限，“以深(shēn)圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和(hé)普宅本来(lái)收费就不同，各(gè)家(jiā)收费普遍在(zài)合(hé)理范围内，加上经纪服务费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前(qián)两部门提出(chū)的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲(gāng)领(lǐng)性文件而非(fēi)规定，未(wèi)来如(rú)何具体认定其中(zhōng)的细则(zé)，还需(xū)要看各城市落(luò)地执行情况。

　　不(bù)过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市(shì)场看(kàn)，经纪服务领(lǐng)域的(de)调整改善(shàn)、规范化，有(yǒu)利于行(xíng)业健康发展。同(tóng)时，由于二(èr)手房很多房源在产权(quán)方面(miàn)有瑕(xiá)疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费(fèi)等(děng)都可能对交易产生影响，这对(duì)房地产经(jīng)纪服务(wù)行业的专(zhuān)业性提出更高的(de)要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆(lù)骑(qí)麟指出，在二手房买卖(mài)过程(chéng)中，原(yuán)本应该由上下家各支付(fù)一(yī)半的(de)中介(jiè)费，但在一些热点(diǎn)城(chéng)市(shì)的二手房(fáng)交易(yì)过程中(zhōng)，往往会有这样的情形，因部分购房(fáng)者处(chù)于(yú)弱势地位(wèi)，从(cóng)而会出现中介费及(jí)税费(fèi)均(jūn)由购房者来(lái)承担。即使一些房东(dōng)愿意承担中介费，这部(bù)分费用(yòng)也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介公司将其视为向购(gòu)房者单(dān)边收费的行为。部分中介公(gōng)司可能会利用其支配地位，在原先经纪服务收(shōu)费(fèi)的基础(chǔ)上，再次(cì)向房(fáng)东收(shōu)取费用，而这部(bù)分(fēn)费用(yòng)，房东往往会将其转再(zài)次转嫁给(gěi)购房者，这实际上(shàng)相当于变相推高了房价。两(liǎng)部门提出(chū)严(yán)禁操纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于(yú)提高交易中操作的透明度(dù)，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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