5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于这(zhè)一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然(rán)布(bù)局。数据显示(shì)，以南(nán)方和(hé)华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份(fèn)额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根(gēn)据(jù)基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个股分(fēn)别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细(xì)作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对房地(dì)产的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的(de)房(fáng)地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票(piào)资产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年(nián)来的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股比(bǐ)例也同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今(jīn)年一(yī)季(jì)度得以延(yán)续。数据统计显示，公募(mù)重仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别(bié)为(wèi)保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公募对于(yú)房地产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于(yú)龙(lóng)头的(de)趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金(jīn)一季报汇总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)排(pái)名(míng)最高的是(shì)保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于(yú)几(jǐ)只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤其是(shì)万(wàn)科最为明显；其次是金(jīn)地(dì)集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏(sū)链上最后一(yī)环(huán)，且(qiě)首季并非行业(yè)销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进(jìn)入(rù)大分化时代(dài你是谁为了谁原唱是谁 你是谁为了谁是什么歌名)，一二(èr)线城(chéng)市好(hǎo)于(yú)三四线(xiàn)城市。而映(yìng)射到二级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一去(qù)不(bù)返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或(huò)者(zhě)衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有(yǒu)什么(me)投资(zī)机会(huì)的。但在这几年(nián)特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了一些(xiē)机会(huì)，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐(lè)观(guān)态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平(píng)方(fāng)米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米(mǐ)。需求端(duān)还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地(dì)产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还(hái)是人(rén)均(jūn)住房面积（接近30平/人(rén)），我国均(jūn)已告(gào)别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也(yě你是谁为了谁原唱是谁 你是谁为了谁是什么歌名)不支撑(chēng)每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的(de)高杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆(bào)雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获(huò)得市(shì)占率的提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代(dài)表没有(yǒu)投(tóu)资(zī)机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股(gǔ)票投资，就是强(qiáng)竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个(gè)股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优质区(qū)域(yù)性标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体的(de)个(gè)股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述(shù)时间段恰好排名前(qián)五的(de)公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产(你是谁为了谁原唱是谁 你是谁为了谁是什么歌名chǎn)。排名第一(yī)的上(shàng)实(shí)发展，五(wǔ)一假期归(guī)来后(hòu)日成交(jiāo)量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务(wù)为(wèi)房地(dì)产开发与经(jīng)营。公(gōng)司的主要产品及服务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大(dà)流通股股东来(lái)看，各类(lèi)机(jī)构都有(yǒu)对其布局的(de)例子。以3月(yuè)31日(rì)时的首(shǒu)季十大流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看， 具(jù)体包括公(gōng)募的(de)上银基金、私(sī)募的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产(chǎn)管理公司(sī)等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂时(shí)排名(míng)第二的(de)浦东(dōng)金桥也(yě)是(shì)上海本地房企，其第一季度的收入(rù)利润(rùn)规模大幅(fú)度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司(sī)后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年(nián)来(lái)最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季(jì)度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在(zài)这样(yàng)的业(yè)绩势(shì)头(tóu)向好背景下，自(zì)然(rán)也吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品依然在前十(shí)中，这也是连续(xù)第(dì)三个(gè)季度他(tā)有的两(liǎng)只产品杀入前十(shí)。同时(shí)榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局，其当(dāng)季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是主要布局(jú)在(zài)深圳的地(dì)产公司，一(yī)季报交出(chū)的也是(shì)一份报喜的(de)成绩单：首季(jì)公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此(cǐ)外(wài)联(lián)袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人(rén)士分析：“经历(lì)过(guò)行业洗(xǐ)牌(pái)和(hé)兼并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多(duō)（券商(shāng)测算对应潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利(lì)润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多(duō)数房企受(shòu)限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机(jī)获取低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿地力度(dù)（拿地(dì)金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头(tóu)房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其他房企的净(jìng)负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的(de)销售额(é)增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在当(dāng)前中特估(gū)的浪潮下，央(yāng)国企地(dì)产股(gǔ)或存在发展的(de)大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然(rán)存在(zài)，少(shǎo)部(bù)分公司(sī)尤其是央企占据显(xiǎn)著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为库存(cún)的优(yōu)势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较(jiào)低的(de)融资成(chéng)本(běn)，优质的开(kāi)发资源和良好(hǎo)的不动产(chǎn)资产运营能(néng)力(lì)的多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没(méi)有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等(děng)问题，市场对民(mín)营房(fáng)开企业的资(zī)产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行业(yè)出清的过(guò)程中，央(yāng)国企相较于民企来(lái)说估值的(de)修复更明显。中(zhōng)特估的角度(dù)从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较(jiào)快速发展阶段更(gèng)稳定且可预(yù)期的盈利(lì)和(hé)现金流(liú)创造能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该(gāi)关注估(gū)值相对较低，企(qǐ)业自身(shēn)资产的(de)质量好、运(yùn)营能(néng)力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业(yè)普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出(chū)现分(fēn)化，要关注(zhù)将受(shòu)益于行业(yè)集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这(zhè)一(yī)思路的话，或许(xǔ)还是保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银(yín)基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观(guān)察国企央企在三个方面(miàn)是否可以维(wéi)持，首先是(shì)融资(zī)成本保持(chí)低位，其(qí)次(cì)是销售份额持续提升，再次(cì)是拿(ná)地份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报(bào)梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实(shí)现了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较大增(zēng)速(sù)的增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业(yè)内人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现(xiàn)明显改善的房(fáng)企(qǐ)，主要(yào)是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销(xiāo)售(shòu)业(yè)绩的增长，从而(ér)在2023年一(yī)季度(dù)市场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面(miàn)临(lín)着一些不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了(le)杭(háng)州、成都等极个别(bié)城(chéng)市四月(yuè)环比三月相对(duì)表(biǎo)现较好(hǎo)之外(wài)，包括北京(jīng)、上海在内(nèi)的绝大(dà)多数城(chéng)市都出现环比下滑(huá)的情(qíng)况。而现在(zài)五月的(de)市场表现也不太(tài)乐观。按照现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及市场的(de)去(qù)库存压(yā)力、企业(yè)的资金面(miàn)压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲(chōng)业绩出(chū)现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是(shì)说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地产(chǎn)以及(jí)其上下游产(chǎn)业链的(de)复(fù)苏速(sù)度都比想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们(men)要多(duō)给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时候，在房地(dì)产以(yǐ)及上下游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的(de)、做(zuò)得比同行好得多的企业，会(huì)伴随(suí)整个(gè)行业的(de)弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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