近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定(dìng)分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通投资者(zhě)注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到期(qī)后不再产生(shēng)现(xiàn)金收益，特许经营(yíng)权分(fēn)红(hóng)目前已包含(hán)了利润分配(pèi)和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例的(de)稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额(é)占可(kě)供分(fēn)配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在(zài)96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人对此表示，投资公(gōng)募(mù)REITs的(de)主要收益来源为(wèi)持有(yǒu)期分红(hóng)收益，以及基金(jīn)份额交易价(jià)格的变化。基金份(fèn)额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况(kuàng)及市(shì)场因(yīn)素的综合(hé)影响，较(jiào)易引起波(bō)动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规(guī)律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分红主要(yào)来自(zì)基础设施资产(chǎn)的经营现金流(liú)，投资人通过基金募集材料和信息(xī)披(pī)露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基础设施(shī)项目(mù)的经营业绩(jì)，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额(é)二级市场价(jià)格变化导(dǎo)致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实(shí)际获得(dé)的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级副(fù)总监(jiān)李华平也(yě)表示，根据《公开募(mù)集(jí)基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及(jí)相(xiāng)关法规要(yào)求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分配金额(é)以现金形(xíng)式(shì)分配给投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定(dìng)的(de)分红机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也(yě)认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似(shì)于债(zhài)券派息(xī)，但不等同于债券的固定利息回报，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的(de)角度来看，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富(fù)了(le)机(jī)构投资者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取(qǔ)相对于(yú)投资债券相(xiāng)对高的收益(yì)性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于(yú)未(wèi)来分红水平的预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金二级市(shì)场价格(gé)走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观经(jīng)济的影(yǐng)响，可分配(pèi)金(jīn)额完成率不(bù)达(dá)预期，一(yī)定(dìng)程度上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)价(jià)格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响(xiǎng)，投资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级(jí)市场的(de)投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和(hé)债(zhài)券(quàn)回(huí)归的过程(chéng)；另一方面，基础设施(shī)项目(mù)的经营业(yè)绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将(jiāng)对(duì)基金份(fèn)额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分(fēn)红金额(é)进行(xíng)计(jì)算。除权操(cāo)作是对(duì)分红前后基金份(fèn)额(é)净值变化的修正，使投资人在基金分红前后(hòu)均可(kě)以获(huò)得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资者长期投资的(de)信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收益(yì)的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分(fēn)配和本(běn)金归还(hái)

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红前提(tí)是本金之上的增值(zhí)部分不同(tóng)，特许经营simple是什么牌子，simple是什么牌子衣服权REITs基(jī)金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派(pài)的(de)是本金与增(zēng)值两个(gè)部分，两个部分之间(jiān)的比例是变(biàn)动的，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)差异很大，大(dà)多数普通(tōng)投资者可能(néng)把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限(xiàn)到期(qī)后基金价(jià)值面临极大不确定性，这是(shì)该类投资(zī)者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营权类(lèi)和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权(quán)类产品的收益主要包括每(měi)年的现金分红及资产增值的(de)收益(yì)，而持(chí)有特许经营类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要来自项目每年(nián)的(de)现金分(fēn)红。其(qí)中，特(tè)许经(jīng)营权类资(zī)产的分红包(bāo)括了(le)利润分配和(hé)本金(jīn)的(de)归还，两者(zhě)的(de)比率也是变动的，对特许经营权(quán)类资产的公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择投资标的时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产(chǎn)属性(xìng)不同而(ér)形成区别。特许经(jīng)营权类(lèi)的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募(mù)REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)价值增值，所以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)和分红有合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经(jīng)营(yíng)权到期后(hòu)不再能产生(shēng)现金收益，因此将可供分配(pèi)金(jīn)额的分配(pèi)理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余经营期限较短的(de)特许经营(yíng)项目，通(tōng)常具备更高的(de)分派(pài)率(lǜ)水平(píng)。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权项(xiàng)目(mù)，即使(shǐ)分(fēn)派率相对(duì)较低，也有足够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金(jīn)额(é)包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的(de)情况下，基金份(fèn)额单价随着分(fēn)派进度逐(zhú)年(nián)下降(jiàng)是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的(de)收益来自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权(quán)类项(xiàng)目的土地(dì)或建筑(zhù)的剩余(yú)使用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出(chū)让(ràng)金等追加(jiā)投资，有机(jī)会(huì)进一步(bù)延长经营期限。这(zhè)种类似永续经营(yíng)的假设反映在基础(chǔ)资产的估(gū)值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内人士(shì)还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红(hóng)期，投资者可(kě)以(yǐ)观(guān)测(cè)经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分配现金、内(nèi)部收益率等(děng)指标，来(lái)观(guān)察和评估项目底层资产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披(pī)露的经营活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本(běn)质性(xìng)区别(bié)。经营(yíng)活动产生的现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供(gōng)分配的现金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市(shì)场独立的资产配置功(gōng)能(néng)，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权类的资产可(kě)以更多关注(zhù)内部收益(yì)率(lǜ)的高低，对(duì)产(chǎn)权类的(de)资产更多simple是什么牌子，simple是什么牌子衣服关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收(shōu)益主要来(lái)自底(dǐ)层资(zī)产的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接影(yǐng)响投资回报(bào)，投资者可(kě)综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合实力、运(yùn)营管理机(jī)构实力、公(gōng)募基金管理人实力等多(duō)重因素来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由(yóu)于(yú)分(fēn)红交易带来(lái)的短(duǎn)期博弈机会仍(réng)在，叠加(jiā)此前市场接连(lián)回调，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模(mó)较为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年(nián)的可供分配金额预测。投资(zī)者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分红金额与(yǔ)募(mù)集材(cái)料中(zhōng)披露预测进行(xíng)比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济及市(shì)场(chǎng)的实际环境，对(duì)基础设(shè)施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基(jī)金(jīn)上述负责人也称。

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