近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对(duì)此(cǐ)表示(shì)，强制分红机制是公募(mù)REITs主要(yào)特(tè)征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期(qī)投资价值，通(tōng)过(guò)观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒普通投(tóu)资者注(zhù)意，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特许经(jīng)营权分红目前(qián)已(yǐ)包含(hán)了利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金的归还，在选择(zé)投资(zī)标的(de)时应了解资产类(lèi)型和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额占可供(gōng)分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责(zé)人对此表(biǎo)示，投资(zī)公募(mù)REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红收益(yì)，以及(jí)基金份(fèn)额交易价格的变(biàn)化。基金(jīn)份(fèn)额二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预(yù)期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资(zī)产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人(rén)通过基金募集材料和(hé)信(xìn)息披露文件，结(jié)合行业及市场(chǎng)情(qíng)况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级(jí)市场价格变化导致的(de)浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作(zuò)为基(jī)金份额持有人实(shí)际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资(zī)者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营高级(jí)副总监李华平也表示(shì)，根(gēn)据《公开(kāi)募(mù)集(jí)基础设施证(zhèng)券投资基金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关(guān)法规要(yào)求，基础设施基(jī)金应当(dāng)将90％以上合并后基金年(nián)度可分配(pèi)金额以现金形(xíng)式分配(pèi)给投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定(dìng)的(de)分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为，从投资角度来看(kàn)，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债(zhài)性(xìng)”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级(jí)市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红(hóng)要求，分红(hóng)类似于债券派(pài)息，但(dàn)不等同于债(zhài)券(quàn)的固定(dìng)利(lì)息回报(bào)，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者(zhě)的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提(tí)供抓手，具有较(jiào)强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助(zhù)机构投(tóu)资者稳定收益(yì)。机构投资者(zhě)公募REITs能(néng)够通过分红获取(qǔ)相对于投(tóu)资债券相(xiāng)对高(gāo)的(de)收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势(shì)的(de)关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经(jīng)济的(de)影响，可分(fēn)配(pèi)金(jīn)额完成率不达预期(qī)，一定程(chéng)度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益(yì)是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资(zī)者参与公募REITs二级市场的(de)投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人(rén)也表(biǎo)示，近(jìn)期(qī)经(jīng)济(jì)预期恢复(fù)，一方面(miàn)市(shì)场热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过程；另(lìng)一方面(miàn)，基础设施项目(mù)的经营(yíng)业(yè)绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定(dìng)的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的(de)开盘指导(dǎo)价做调减处(chù)理，调减金额根据单位基(jī)金(jīn)份额的分红金(jīn)额进行计算。除权(quán)操作(zuò)是对分红前后(hòu)基(jī)金(jīn)份额净值变(biàn)化(huà)的修正，使投资人在基金分红(hóng)前(qián)后均可以(yǐ)获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投资的(de)信心，同时需结合(hé)持有产(chǎn)品的特性(xìng)，关注二级(jí)市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是(shì)本金之(zhī)上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间(jiān)的比例是变(biàn)动(dòng)的，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到(dào)期后基(jī)金价值面(miàn)临(lín)极大不确定(dìng)性，这是该(gāi)类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)和产权类(lèi)两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品(pǐn)的(de)收益主要包(bāo)括每年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营类产品(pǐn)的(de)收益主要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类资产的分红包括了利(lì)润分配和(hé)本金(jīn)的归还，两者的比率也是变动的，对(duì)特许经营(yíng)权类资(zī)产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择投资标的时，应(yīng)了解(jiě)公募(mù)REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的公募(mù)REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较(jiào)多，债性偏(piān)强。而产权类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为(wèi)“收(shōu)益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者多思善妒是什么意思，古代善妒是什么意思在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与(yǔ)产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目在经营(yíng)权到期(qī)后(hòu)不再能产生(shēng)现金收益，因此将可(kě)供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确(què)。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常(cháng)具(jù)备更高的分(fēn)派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期限较长的(de)特许经营权项目(mù)，即使分派率相对(duì)较低，也有(yǒu)足(zú)够年限收回本金(jīn)并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了投资本金，在(zài)不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现(xiàn)象(xiàng)，投资(zī)特(tè)许经(jīng)营权REITs的(de)收益来自(zì)项目(mù)剩余期限产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目(mù)相比，产权类项目的土地(dì)或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后(hòu)通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地(dì)出让金等追(zhuī)加投资，有机会(huì)进一步延(yán)长经营期限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营的(de)假设反映在基础资产(chǎn)的(de)估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显著的资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目(mù)底(dǐ)层资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的时点，多(duō)位业内(nèi)人(rén)士(shì)还表示(shì)，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投资者可(kě)以观测经营活动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和(hé)评估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年报(bào)中(zhōng)披露的(de)经多思善妒是什么意思，古代善妒是什么意思营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流，二是可供分(fēn)配现金，二(èr)者存(cún)在本质(zhì)性区别。经(jīng)营(yíng)活动产生的现金净(jìng)流(liú)量是(shì)指企业经营、筹(chóu)资、投资(zī)产生(shēng)的现金流(liú)，基于(yú)企业本身经(jīng)营活(huó)动产生；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新选(xuǎn)择(zé)，投资(zī)价值体现(xiàn)在相对股债市场(chǎng)独立的资(zī)产配置功(gōng)能，比较适(shì)合长期持有。建议投资者对经营权类(lèi)的资产(chǎn)可(kě)以更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更(gèng)多关(guān)注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资(zī)产的(de)经营净现金流(liú)，所以底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投(tóu)资(zī)者可综合考虑原始权益人综合实(shí)力、运营管理机(jī)构实力、公募基金(jīn)管理人(rén)实(shí)力等(děng)多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也(yě)显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红(hóng)交易带(dài)来(lái)的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效(xiào)应相对(duì)明显、同时分红规(guī)模(mó)较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在(zài)发(fā)行首年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红(hóng)金(jīn)额与(yǔ)募集材料(liào)中披露预测进行比较分析，结合经济及市(shì)场的实际环境，对(duì)基础设施项(xiàng)目的(de)运(yùn)营业绩(jì)及(jí)REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负责人(rén)也(yě)称。

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