近(jìn)两年火爆的(de)创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资(zī)价值，通(tōng)过观测经营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流(liú)、可供分(fēn)配现金(jīn)等(děng)指标(biāo)，也是观(guān)察(chá)REITs项目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目(mù)相比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不再产生现金(jīn)收益，特许(xǔ)经营权分红目前(qián)已包含(hán)了利润分配(pèi)和本金的归还，在选择(zé)投(tóu)资标的时应了解资产类型和分(fēn)红(hóng)的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际(jì)分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募荔枝比喻女人哪个部位，荔枝形容女人REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分(fēn)配金额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负责人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基金份(fèn)额(é)交易价(jià)格(gé)的(de)变(biàn)化。基金份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况及(jí)市场(chǎng)因(yīn)素(sù)的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相比(bǐ)，基(jī)金分红预期则更有规(guī)律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基(jī)础(chǔ)设(shè)施资产的经营现金流，投资人(rén)通过基(jī)金(jīn)募集(jí)材料和信息(xī)披(pī)露文件，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投(tóu)资决策的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金(jīn)份额二级(jí)市场价格变化(huà)导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实际获得的(de)现金(jīn)收益，对(duì)于长期投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关(guān)负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副(fù)总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基(jī)础(chǔ)设施基(jī)金(jīn)应(yīng)当(dāng)将90％以上合并后(hòu)基(jī)金(jīn)年度可分配金额以(yǐ)现金(jīn)形式分配(pèi)给投资者，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定(dìng)的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基(jī)金也(yě)认为，从(cóng)投资(zī)角度来(lái)看，基础设施(shī)公募REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市(shì)场(chǎng)价格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红类似(shì)于债券派息，但不等同于债(zhài)券(quàn)的固定利息回报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构投资者的(de)角度来看，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富(fù)了机(jī)构投资者的投资品类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较强的(de)配置(zhì)价值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能(néng)够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机(jī)构(gòu)投资(zī)者公募REITs能够通过(guò)分(fēn)红获(huò)取相对(duì)于投资债(zhài)券相对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价(jià)格走势的(de)关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债(zhài)券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成(chéng)率不达预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动(dòng)受多(duō)重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期经(jīng)济预期恢(huī)复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和(hé)债券回归(guī)的过程；另一(yī)方面，基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减(jiǎn)处(chù)理，调(diào)减金额根(gēn)据(jù)单位基(jī)金份额的分红金额进行计算。除权操(cāo)作是(shì)对分(fēn)红前后基(jī)金(jīn)份额净值变化的修正(zhèng)，使投资(zī)人在基(jī)金分(fēn)红(hóng)前(qián)后均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资(zī)者(zhě)长期投资的信(xìn)心，同时(shí)需(xū)结合持有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关注二级市(shì)场扰动(dòng)对整(zhěng)体收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金相关(guān)人士也(yě)称。

　荔枝比喻女人哪个部位，荔枝形容女人　特(tè)许经营权分红包括利润(rùn)分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红(hóng)前提是本金(jīn)之上的增(zēng)值部分不同，特许经营权(quán)REITs基(jī)金运作期间的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金(jīn)与(yǔ)增(zēng)值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大(dà)多(duō)数普通投资(zī)者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额误(wù)认为(wèi)是持续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价(jià)值面临极(jí)大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目前(qián)公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营权类和产权类两(liǎng)大资产类(lèi)型，持有产权类产品的(de)收益主要包括每(měi)年的现金分(fēn)红(hóng)及资产增值的收(shōu)益(yì)，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营(yíng)类产品的收益主要来(lái)自(zì)项(xiàng)目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普通投资者在选择投资标的时，应了解(jiě)公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层(céng)资(zī)产属性不同而形(xíng)成区别。特(tè)许经营权类(lèi)的(de)公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于(yú)包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对(duì)所选择产品(pǐn)的二级市场(chǎng)价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此将可供分配金额的(de)分配理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余(yú)经(jīng)营(yíng)期(qī)限较短的特许经营项目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人(rén)提醒投资者(zhě)注(zhù)意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含(hán)了投资(zī)本金，在不进行扩募(mù)的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度逐年(nián)下降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投(tóu)资(zī)特(tè)许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一(yī)般较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类(lèi)似(shì)永续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础资产的估(gū)值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基金分红的(de)时点，多位业内(nèi)人(rén)士还(hái)表示，在产品分红(hóng)期，投(tóu)资者可以观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收(shōu)益(yì)率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关(guān)的指标有两个：一是年报(bào)中(zhōng)披露的经营活动(dòng)现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分配(pèi)现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营(yíng)活动产生(shēng)的现(xiàn)金净(jìng)流量是(shì)指企业(yè)经(jīng)营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于(yú)企业本身(shēn)经营活动产生；可(kě)供分(fēn)配(pèi)的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利(lì)润表的(de)项目进行调整，加期(qī)初(chū)现(xiàn)金，最终得到的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立的资产配置功能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者(zhě)对(duì)经营权类的资产可以更多关注(zhù)内(nèi)部收益率的高低，对产(chǎn)权(quán)类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原(yuán)始权(quán)益(yì)人综合实力(lì)、运营管理机构实(shí)力、公募基金管理人(rén)实力等多重因素来(lái)选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期(qī)，由于分红交易带来的短期博(bó)弈机(jī)会(huì)仍在，叠(dié)加此前(qián)市场接连回调(diào)，建议投资者关注(zhù)有(yǒu)基本(běn)面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红规(guī)模(mó)较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次(cì)年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实(shí)际(jì)分红金额(é)与募(mù)集材(cái)料中披露预测进行比较分析，结合经济(jì)及(jí)市场(chǎng)的实际环(huán)境，对基(jī)础设(shè)施项目的(de)运营(yíng)业绩(jì)及(jí)REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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