文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建设(shè)工作会议提出(chū)“有条件的可(kě)以进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建(jiàn)了(le)，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是(shì)房(fáng)地产(chǎn)从大开(kāi)发(fā)时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对(duì)购房(fáng)老百(bǎi)姓的(de)最大保护。98年(nián)房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预售制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以(yǐ)后一(yī)手交(jiāo)钱，一(yī)手(shǒu)交(jiāo)房，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国(guó)一定能实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆和长期(qī)平(píng)稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一(yī)手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单(dān)方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房(fáng)者非常不公(gōng)平(píng)，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚(shèn)至不能(néng)交(jiāo)房的风(fēng)险。从(cóng)行(xíng)业(yè)层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，这(zhè)样有(yǒu)助于(yú)落实中(zhōng)央房住不炒精(jīng)神(shén)、有(yǒu)助于(yú)保障购房老百姓权(quán)益(yì)、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健发(fā)展，一举多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商(shāng)品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房预(yù)售(shòu)制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达(dá)国(guó)家一般有严(yán)格的监管(guǎn)保障措施(shī)，开发商(shāng)在项目(mù)获得政府(fǔ)批准后才(cái)可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家(jiā)在(zài)购买(mǎi)期房后(hòu)并非像中国一样在支(zhī)付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩(shèng)余全部房款，而是根据开(kāi)发商(shāng)工(gōng)程进度在完(wán)全(quán)交房前进行分期(qī)支付(fù)。所以，预售制(zhì)度(dù)是需要严(yán)格的(de)资金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触(chù)发风险，对(duì)购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助(zhù)于降负债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂(làn)尾(wěi)风(fēng)险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然这(zhè)需(xū)要配套房企债务重组(zǔ)、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市(shì)场信心和房地产长效机制(zhì)。这是个(gè)技术活，只要(yào)坚持市场化(huà)改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济(jì)和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品(pǐn)质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的(de)最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业的(de)本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子(zi)是(shì)天大的事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好(hǎo)房幸福一(yī)家(jiā)人。从这个(gè)角度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业(yè)企(qǐ)业健康(kāng)发展的重大(dà)措(cuò)施。在(zài)当前的情况下(xià)，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期(qī)三好生、新模式(shì)等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方(fāng)案研(yán)究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过(guò)长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后(hòu)来形(xíng)成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银(yín)行监管，享(xiǎng)1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年(nián)代在(zài)中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未(wèi)推行公共(gòng)房(fáng)屋制度，许多人(rén)栖身于(yú)木屋或(huò)者其他临时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大多(duō)数(shù)居民的(de)储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针对这(zhè)一系列问题，不(bù)少(shǎo)地(dì)产(chǎn)商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模式(shì)一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有所(suǒ)增加，开发(fā)商(shāng)资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出售的(de)基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式(shì)引(yǐn)入(rù)房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办(bàn)立信置(zhì)业(yè)有限公(gōng)司，凭(píng)借(jiè)商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业(yè)务的经验，对于(yú)商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)。当时(shí)其(qí)在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了(le)分层(céng)出(chū)售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外一(yī)个亮点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的订(dìng)金，采用类似租金(jīn)的分(fēn)期付款形(xíng)式，等(děng)新(xīn)楼落(luò)成时(shí)，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民(mín)众(zhòng)购房的资金压(yā)力(lì)，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期(qī)付(fù)款”的销售模(mó)式成(chéng)为当时中国(guó)香港房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解(jiě)决了(le)核心的住房供(gōng)不应(yīng)求的(de)问(wèn)题，使(shǐ)房市(shì)发展进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了(le)中(zhōng)国香港楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但(dàn)期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的监(jiān)管机制，促(cù)进市(shì)场(chǎng)健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼(lóu)盘(pán)因(yīn)建(jiàn)筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香(xiāng)港管(guǎn)理部门(mén)提升了(le)对(duì)于预售楼花制(zhì)度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前(qián)，确保(bǎo)地(dì)价(jià)款已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资(zī)金等能力把项目完成，资(zī)金需放(fàng)入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师(shī)的(de)核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行(xíng)在(zài)银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作等采取全透(tòu)明(míng)化机制，且银行(xíng)的责(zé)任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风(fēng)险方，后续需自身推动项(xiàng)目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临(lín)住(zhù)房(fáng)需求大和供给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业(yè)，强调基础(chǔ)建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期(qī)发(fā)展工(gōng)业化的进程(chéng)大于(yú)城市化进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基础等城(chéng)市(shì)化配套问题，才能(néng)进(jìn)一步(bù)推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利(lì)分房制度(dù)也出(chū)现了分(fēn)配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问题，因此福利(lì)分房制(zhì)度不(bù)再适用(yòng)于当时(shí)的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商(shāng)品房的(de)需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国(guó)香(xiāng)港预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地(dì)产(chǎn)市场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度(dù)改革(gé)，加快(kuài)住房建设的通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分(fēn)配(pèi)货币(bì)化(huà)、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济(jì)下(xià)的福(fú)利分房转向市(shì)场经济的商品房(fáng)。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企(qǐ)缺(quē)少(shǎo)资金和(hé)开发(fā)时间(jiān)周期长的(de)两大(dà)难题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项目(mù)的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住(zhù)房(fáng)供应(yīng)速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货(huò)币化，中国人民(mín)银(yín)行等多(duō)方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购(gòu)房者，极大(dà)作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调整形成契合(hé)中国内地的商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售(shòu)制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产(chǎn)开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预(yù)先出售给购房者(zhě)，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践过(guò)程(chéng)中，商品房预售流程为(wèi)：房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)办理预售许可证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次(cì)性付清(qīng)首付(fù)款，并采(cǎi)用银(yín)行贷(dài)款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按(àn)照(zhào)工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发(fā)商(shāng)而言(yán)，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　作为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售的最(zuì)主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极大(dà)缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回(huí)笼周(zhōu)期，同时增加(jiā)市场商(shāng)品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的(de)资(zī)金需求，也(yě)提高了居民(mín)居住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事(shì)业(yè)取(qǔ)得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发(fā)达国家几百年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革开放以来，城(chéng)镇化(huà)进程进(jìn)入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面(miàn)积(jī)由(yóu)7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当(dāng)前已成为中国内(nèi)地商(shāng)品房销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年(nián)中国内地商品住宅(zhái)期房销售面积(jī)占总(zǒng)销(xiāo)售(shòu)面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内(nèi)地房地(dì)产行业的(de)发展。中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地(dì)产(chǎn)历经二十(shí)多年长(zhǎng)周期繁荣，行业(yè)各(gè)项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发(fā)展，房地产企业(yè)从无到(dào)有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产(chǎ姐弟恋一般谁会更粘人，姐弟恋一般谁会更粘人一些n)企业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地(dì)产(chǎn)也成为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经(jīng)济高增长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对(duì)金融、批发、建材(cái)的(de)带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动的投资占全社会固定资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投(tóu)资占固(gù)定(dìng)资(zī)产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房(fáng)地产贷(dài)款占银行各项贷款余额(é)的(de)比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等(děng)通(tōng)道(dào)业务，占比超过三分之(zhī)一(yī)。从房地产融资存量(liàng)占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约，将导致银(yín)行(xíng)不良率(lǜ)大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的(de)10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房(fáng)市(shì)值(zhí)占股债房市值的(de)比例(lì)看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市(shì)值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资(zī)本市场(chǎng)发(fā)育尚(shàng)不成熟(shú)，直(zhí)接融资(zī)比例较低，股票、债券市(shì)值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认(rèn)，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担(dān)了(le)所(suǒ)有商(shāng)品不能(néng)交付的风险。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购(gòu)房者和(hé)开发商之间的购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合(hé)同是两个独立(lì)的(de)合同关系，如果开发(fā)商发生违(wéi)约，购房者只能根据购(gòu)房合(hé)同向开发商主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下(xià)行(xíng)周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置等系(xì)列(liè)风险，进行影(yǐng)响自身信用和(hé)购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按(àn)揭(jiē)贷款的(de)发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经(jīng)营不(bù)善，出现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过与购(gòu)房(fáng)者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经(jīng)从银行获得(dé)房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失(shī)还款能力或短期(qī)不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银(yín)行承担，银行将(jiāng)面临(lín)较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预(yù)售监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即(jí)没(méi)钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企业(yè)预售商品房所(suǒ)得款项应(yīng)当(dāng)用于(yú)有关的工程建设(shè)，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但多(duō)年以来全国(guó)并没有统一的预(yù)售(shòu)资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市重点监管资(zī)金(jīn)比例(lì)为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照(zhào)项(xiàng)目的建安成(chéng)本乘以建筑面积(jī)或(huò)者(zhě)项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入(rù)监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过(guò)去(qù)房地产大(dà)开发时(shí)代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资(zī)金(jīn)，再(zài)由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付(fù)的(de)工程款，远超工程(chéng)进(jìn)度所需。通过(guò)这些(xiē)方(fāng)式套(tào)取的资金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目间(jiān)流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆(gān)，这(zhè)样做(zuò)提(tí)供了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预(yù)售制度(dù)呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付(fù)资(zī)金，一(yī)般(bān)设有定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）姐弟恋一般谁会更粘人，姐弟恋一般谁会更粘人一些预付款比重：要求购(gòu)房(fáng)者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般(bān)以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款按照工程进度逐渐发(fā)放(fàng)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开(kāi)始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为(wèi)预售(shòu)商品房提供期房(fáng)烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品房出现重(zhòng)大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付(fù)质量(liàng)的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或(huò)第三方验收合格并提供(gōng)验(yàn)收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)购房者支(zhī)付的房(fáng)款。二是开发商为购房者提(tí)供一定的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者(zhě)支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房(fáng)款交付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环节(jié)，定金比例一般(bān)为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金(jīn)或首付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋(wū)交付后通过按(àn)揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开发商挪(nuó)用资(zī)金，购房者(zhě)的定金(jīn)及首付(fù)款由第三方公证行(xíng)或(huò)产权保险公(gōng)司的(de)信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资(zī)金(jīn)可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担任何(hé)责任与损失。而(ér)开发(fā)商在房屋建设过程中的资(zī)金全部来自(zì)银(yín)行，银行根据工(gōng)程(chéng)进度向(xiàng)开发商提供一(yī)定比例的贷款，由(yóu)于开发(fā)商挪用资(zī)金直(zhí)接损害银行利益，银行(xíng)有充分(fēn)动机监(jiān)管开发商施工(gōng)进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府(fǔ)相关部门经审查(chá)后发放的(de)验收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证向银行得到购房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定(dìng)利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德(dé)国开发商在项目获(huò)批后即可预售(shòu)房屋(wū)。签署(shǔ)购房合同前(qián)，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合(hé)同后定(dìng)金退还(hái)。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按照德(dé)国法律全(quán)部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没(méi)有规定(dìng)最低(dī)首(shǒu)付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也(yě)采取按工期(qī)支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后(hòu)、主体(tǐ)完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户(hù)玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙面完工(gōng)、地板(bǎn)完(wán)工、全(quán)部(bù)完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者可(kě)在支(zhī)付房(fáng)款前申请房贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购房者(zhě)一定使用期限姐弟恋一般谁会更粘人，姐弟恋一般谁会更粘人一些，期限结束后，购房(fáng)者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公(gōng)司针对(duì)期房设计了两种保险，保险的(de)功(gōng)能(néng)是当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开(kāi)发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商(shāng)或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负(fù)责(zé)沟通期房交易(yì)中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内容确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国(guó)设(shè)置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发(fā)商出现(xiàn)财(cái)务(wù)、经(jīng)营(yíng)问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英国采取(qǔ)按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款的方式，但是交房(fáng)前(qián)付款比例(lì)相对较低，一般会(huì)在合(hé)同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房(fáng)屋必须经(jīng)过房产公证(zhèng)公(gōng)司的检验(yàn)验收后才能交付，交付(fù)后(hòu)方(fāng)可按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节(jié)，英国期房预售资(zī)金监(jiān)管极为严(yán)格，资金也由(yóu)律师监管，在确(què)认工程(chéng)进度、支付相(xiāng)关(guān)款(kuǎn)项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给(gěi)开(kāi)发商，即(jí)资金在(zài)进入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全(quán)措施(shī)

　　日(rì)本期房交易立(lì)法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必(bì)须完成(chéng)“预(yù)售房定金保全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价(jià)并(bìng)赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失(shī)衡(héng)，叠加法律空白(bái)，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是(shì)唯一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本(běn)《宅地(dì)建物(wù)取引业法》，对购房者(zhě)支付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全(quán)措(cuò)施才可预售。什么是定金(jīn)保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商向金(jīn)融机构或指定(dìng)保证机构或保险机构(gòu)签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托(tuō)合同，设置购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并将相应(yīng)的保证金证明书交付(fù)给购房者。除(chú)定金外，其他(tā)预先支付的购(gòu)房款也受该措施(shī)保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致期(qī)房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银(yín)行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除(chú)定(dìng)金外的剩余(yú)房(fáng)款在交房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡期房(fáng)购(gòu)房(fáng)者违(wéi)约(yuē)可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金进银行专门项目资(zī)金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需支付15％的(de)首(shǒu)付及(jí)印花税，同(tóng)时(shí)购房者向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的(de)方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规(guī)定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等(děng)完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程(chéng)中随着放出贷款的增(zēng)加(jiā)而增加，未放款部(bù)分(fēn)无(wú)需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入银(yín)行专门的项目资(zī)金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设(shè)有关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的(de)房(fáng)屋(wū)保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了(le)政策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是(shì)保交(jiāo)楼和(hé)房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需(xū)和改善型需(xū)求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并购重组整个行业(yè)，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动城(chéng)市(shì)群(qún)战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建立开(kāi)发(fā)商违约(yuē)后(hòu)定金保护机(jī)制，如将已支付定(dìng)金(jīn)冻结至房屋交(jiāo)付(fù)阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者(zhě)定(dìng)金安全(quán)。签订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司(sī)介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工程进度付款(kuǎn)机(jī)制或交房(fáng)后按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保护(hù)购房者的权(quán)益。资金(jīn)监(jiān)管环节(jié)，引(yǐn)入独立于开(kāi)发商(shāng)、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或由政府相(xiāng)关(guān)部(bù)门直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止(zhǐ)资(zī)金挪用(yòng)现(xiàn)象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期(qī)制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量(liàng)问题全权(quán)负责、免(miǎn)费维修，购房者(zhě)在保修(xiū)期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商(shāng)品(pǐn)房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另(lìng)一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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