导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中国地产步(bù)入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十(shí)年是中(zhōng)国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三(sān)年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年地产持续低景(jǐng)气(qì)，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判断中(zhōng)国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露全(quán)国有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七次(cì)人(rén)口普查调(diào)查数(shù)据(jù)显(xiǎn)示城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不(bù)到一成，其中还包(bāo)括大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业办(bàn)公(gōng)楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显示中国(guó)城镇居(jū)民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套(tào)设(shè)施等因素密切相关。中国的人(rén)均住宅间数较发达国家(jiā)还有很大(dà)差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)大(dà)于1同样不意味着(zhe)中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其(qí)中每户(hù)持有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布(bù)中国家(jiā)庭户均住宅的(de)数(shù)据，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住宅套(tào)数、商品住宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目(mù)前城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若期房顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房(fáng)，然而(ér)事实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成熟(shú)房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住(zhù)宅套户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套(tào)房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置(zhì)业(yè)需求。全国总人口的近三成都(dōu)是(shì)流动人(rén)口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生(shēng)了额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便户均(jūn)一套(tào)房，中国未来地产仍有四(sì)大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人(rén)户(hù)、两人(rén)户占比不(bù)断增加(jiā)，导致(zhì)家庭户数(shù)增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户(hù)购房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板块的分(fēn)化日(rì)益明显，区(qū)域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城(chéng)市的(de)新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年(nián)以前建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅(zhái)的改造势(shì)在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小差距(jù)，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入(rù)大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给(gěi)存在不(bù)足，这是过去(qù)二十年(nián)房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么(me)当下房地产大分(fēn)化时(shí)代已至，大(dà)分化时代(dài)下(xià)地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分化(huà)必将体现在不(bù)同能级(jí)城市(shì)之间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月以来，各(gè)大城市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供给(gěi)过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据(jù)并未公(gōng)布(bù)，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，肉莲花是什么东西，佛教肉莲花是什么东西回答当前的房(fáng)子是否真的(de)过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未(wèi)来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中国户(hù)均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害(hài)综(zōng)合风险(xiǎn)普查工作情况为主题的新闻发(fā)布(bù)会上，负(fù)责人对外(wài)披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据(jù)以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计(jì)算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的(de)算(suàn)下来(lái)，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第七次(cì)人口普查数据(jù)公布(bù)了中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都(dōu)有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设(shè)施等(děng)因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间(jiān)数不(bù)能完全反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的(de)测算思路(lù)、数(shù)据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分两大(dà)类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据(jù)，并没有直接公布(bù)城镇住(zhù)宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相(xiāng)关数据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售套(tào)数（统计局(jú)）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数(shù)量，我们主(zhǔ)要用到上(shàng)述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅总数除以家庭(tíng)户数(shù)，我们就能够得到城(chéng)镇户(hù)均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利(lì)用既有统计数据(jù)，大致测(cè)算得到中国存量房地(dì)产套数，并进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显(xiǎn)示中国(guó)城镇居(jū)民的住宅(zhái)结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他(tā)住(zhù)宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加(jiā)总，得(dé)到商品住(zhù)宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过(guò)去十年变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化(huà)比例，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含(hán)义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了(le)户均一(yī)套(tào)房的(de)程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国(guó)地(dì)产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居(jū)民换房等因(yīn)素产(chǎn)生(shēng)的住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一套房，就会(huì)造成人口(kǒu)净流(liú)入地的住宅(zhái)市(shì)场供不应求(qiú)，造成(chéng)房(fáng)价或房租(zū)迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的中国城(chéng)乡人口流(liú)动(dòng)调(diào)查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口在(zài)老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房(fáng)价(jià)迫使打工人(rén)回(huí)乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上会占(zhàn)据(jù)两套房，在(zài)高房价的大城(chéng)市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说(shuō)户均一套房无法满(mǎn)足庞(páng)大流动人口(kǒu)的租(zū)赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构(gòu)松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住户的生活带来了(le)很大的(de)不便(biàn)和安全隐患，并(bìng)且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭(tíng)没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小区很难(nán)满足现代(dài)生(shēng)活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户(hù)型(xíng)更小，当然这与城(chéng)市(shì)土地(dì)资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地(dì)产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据(jù)测算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年间农民带(dài)房进城和(hé)老旧小区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)不足19平方米，不及(jí)全(quán)国人均(jūn)水(shuǐ)平的一半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平(píng)方米(mǐ)的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若(ruò)按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住宅(zhái)面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积(jī)后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国城(chéng)镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中国(guó)人口静态结构(gòu)和动态趋(qū)势演绎(yì)，决定(dìng)了中国(guó)未来地(dì)产仍有(yǒu)需求(qiú)释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现实(shí)之(zhī)下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住(zhù)宅(zhái)需(xū)求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数不断下(xià)降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二(èr)人(rén)户的(de)占比明显上升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势(shì)将继(jì)续延续，导致户数会(huì)因户均(jūn)人口规模(mó)的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，资(zī)源和(hé)生产要素逐步(bù)向经济带、都市(shì)圈中心城(chéng)市流入，区(qū)域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁(qiān)入地住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)带来新的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改(gǎi)善性需求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时(shí)间为(wèi)2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村(cūn)和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积还有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭(tíng)约(yuē)9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小、质量低(dī)、基础(chǔ)设(shè)施配套差(chà)、没有或少有物(wù)业管理，居民追求(qiú)美(měi)好(hǎo)、宜(yí)居生(shēng)活的环(huán)境，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善(shàn)性需(xū)求(qiú)还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于资(zī)金(jīn)，倾(qīng)向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活(huó)品(pǐn)质，以小换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济工作会议明确指出支持住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因(yīn)素，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数(shù)较其他(tā)国家(jiā)依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正(zhèng)向联(lián)系(xì)。随着经济(jì)发展水平(píng)的(de)提高，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年(nián)是中国地产黄金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化(huà)不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异(yì)也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据调查(chá)的(de)是(shì)人，并不是针(zhēn)对(duì)住宅，因(yīn)此可能存(cún)在统(tǒng)计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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