OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二(èr)级市(shì)场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续(xù)此前几日(rì)的下跌(diē)走(zǒu)势(shì)，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉(lā)升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科(kē)技是(shì)其扩募拟新购入基础设(shè)施资(zī)产张润大厦的重要承(chéng)租方(fāng)之一(yī)，目(mù)前未收到哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁协议(yì)的(de)通知。同时，在公告(gào)中，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进(jìn)一(yī)步表(biǎo)示(shì)，原始权益人将继续密(mì)切(qiè)关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相(xiāng)关(guān)应(yīng)对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的原始权益人相关负(fù)责(zé)人也表示，近期已同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的(de)可能事项。由(yóu)于张润大厦(shà)是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司领导高度重视，浦东(dōng)新区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项目短期出租(zū)率下(xià)跌并不会从(cóng)根本上影响其(qí)内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅(fú)低开，此(cǐ)后二(èr)级市场(chǎng)价格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT跌幅(fú)一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT最近几(jǐ)个(gè)交易日二级市场价格表现欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日以来，3个交(jiāo)易(yì)日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日(rì)公募(mù)REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上市的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中(zhōng)，仅博(bó)时招商(shāng)蛇口产(chǎn)业(yè)园REIT微幅(fú)上涨，其余7只(zhǐ)均有不同(tóng)程度下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以(yǐ)来平均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江光大(dà)园项(xiàng)目出租率有(yǒu)所(suǒ)下降，如今拟(nǐ)扩募(mù)的项目又遭cos2x等于多少二倍角公式，cos2x等于多少公式(zāo)遇突发事件，因此导(dǎo)致二级(jí)市场价(jià)格出现(xiàn)波动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述(shù)人士看来，尽(jǐn)管出(chū)于风险规避(bì)的原因，最(zuì)近几个交易日场内(nèi)资(zī)金(jīn)有所流出，但是，不动(dòng)产(chǎn)公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随(suí)着二级市场价格下跌(diē)，风(fēng)险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基(jī)本(běn)面、情绪面等多(duō)重(zhòng)因素影响(xiǎng)，不好判断价格是不是(shì)已经完全(quán)触(chù)底。

　　此(cǐ)外，还有一(yī)位业(yè)内人士表示，今(jīn)年整(zhěng)体REITs市(shì)场表现低(dī)迷(mí)，不(bù)少产品(pǐn)年内二级市场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收益率(lǜ)高的产品(pǐn)具(jù)备一定(dìng)的投资(zī)价值(zhí)，很(hěn)适(shì)合稳健类投资者。此外(wài)，伴随着经济(jì)复(fù)苏的(de)步伐，产(chǎn)业(yè)园区、物流类等REITs产品具备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董(dǒng)事高如(rú)星对此表(biǎo)示(shì)，若张江园区最(zuì)终能顺(shùn)利解(jiě)决招商，平稳(wěn)过度(dù)对经营现(xiàn)金流没有造成大(dà)的影响，“事件性(xìng)利空下调至得这么急、这么深，加上(shàng)前期本身园区(qū)类资产(chǎn)就(jiù)回(huí)调不(bù)少了，这就是黄(huáng)金坑。”不(bù)过，他(tā)也强调(diào)，最终还是落(luò)到租金收入受(shòu)不受(shòu)影响，影响多大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯(xīn)片子公(gōng)司哲(zhé)库(kù)科技。随(suí)后5月(yuè)12日晚(wǎn)，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急(jí)回(huí)应称，哲库科技(jì)是其(qí)扩(kuò)募拟新(xīn)购入(rù)基(jī)础(chǔ)设施资产张润(rùn)大厦的重(zhòng)要承租方之(zhī)一(yī)，目前(qián)未收到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议(yì)的通(tōng)知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继(jì)续(xù)密(mì)切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季(jì)报中披露的张江(jiāng)光大园项目出租率下(xià)降事项，一度二级(jí)市场价格出现(xiàn)回(huí)落。在随(suí)后召(zhào)开(kāi)的业绩说明会中管理人就相关事项进行了解释说明(míng)，市(shì)场信心得(dé)到(dào)了一定(dìng)提(tí)振(zhèn)，二级(jí)市场(chǎng)价格表现(xiàn)也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线(xiàn)上和线下的扩募说(shuō)明会上，运营团(tuán)队(ducos2x等于多少二倍角公式，cos2x等于多少公式ì)表(biǎo)示(shì)了对张(zhāng)江光大(dà)园项目的(de)信(xìn)心，预计签署意向书和合同谈判中的储(chǔ)备租户正常转化后，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不到(dào)三周(zhōu)的时间(jiān)，张江REIT的扩募之(zhī)路又(yòu)迎来(lái)了新(xīn)的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告(gào)引(yǐn)起了市场(chǎng)各(gè)方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的原(yuán)始权益人相关负责人坦言，事发突(tū)然确实始料未及，在(zài)获悉(xī)OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第一时(shí)间(jiān)即奔(bēn)赴现场进(jìn)行了(le)沟通和核实工作(zuò)，并(bìng)同步启(qǐ)动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库(kù)提前退(tuì)租(zū)的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区国资(zī)委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　当(dāng)谈及(jí)储(chǔ)备租户(hù)情况，相关负责人介绍说(shuō)，目前(qián)储备租户还是比较丰富(fù)的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智(zhì)能、航天产业、信息技术等(děng)产业客户，租赁意向面积(jī)超(chāo)过了(le)2万方。从(cóng)意(yì)向储备(bèi)转化为(wèi)实际租户需(xū)要一些(xiē)时间。

　　“我们正在(zài)着手通(tōng)过签署租(zū)赁意向书(shū)来尽快锁(suǒ)定一些(xiē)重要租户。虽然收了三个月履约保证金给了我们(men)一些空间，但(dàn)本着(zhe)对(duì)首批扩募、对市场负(fù)责的(de)态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积(jī)在(zài)短(duǎn)期内完成去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的同(tóng)区(qū)域的张(zhāng)江光大园(yuán)项目一季(jì)度末也有将近30％的空置率，原(yuán)始权益人有那么多储备(bèi)租户，之前的空(kōng)置率为何未能(néng)得(dé)到解决(jué)。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江(jiāng)光大园一直以(yǐ)来都坚持以市场化运营(yíng)为导向，历史运(yùn)营表现(xiàn)稳(wěn)定，租(zū)户的调租和换租都属于正常情况，而这(zhè)次项目的大租户退租(zū)正好发生(shēng)在市(shì)场(chǎng)活跃度的短期(qī)低点(diǎn)，目前(qián)市场(chǎng)情况已(yǐ)有(yǒu)所好转。在(zài)看到出(chū)租率下滑情(qíng)况没(méi)有得到(dào)及时修复后，张江这(zhè)边也作了一定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些(xiē)储备租(zū)户(hù)。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光(guāng)大园项目(mù)在(zài)给租户的分隔空间、交付(fù)标准、租金水平等方面也有一些差异化，张(zhāng)润大(dà)厦(shà)多(duō)是两千多平的大平层，楼的成新度高一(yī)些，单价也贵一些(xiē)，张(zhāng)江(jiāng)光大园单(dān)层以一(yī)千平的(de)面积为主，还有一些独栋形态的物业。租(zū)户自(zì)身也(yě)会有(yǒu)诉求(qiú)，也会根据自身需求和(hé)预算挑选区域内的(de)不(bù)同物(wù)业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完成以后，新老资(zī)产的(de)管理(lǐ)人都变成(chéng)了一家，后续我们在资源共享和(hé)联合营销方(fāng)面能更(gèng)加充分发(fā)挥协同效应，相信可以做(zuò)得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位(wèi)和展望，相关负责(zé)人表(biǎo)示，张江(jiāng)集团和张江高科目前在管(guǎn)资(zī)产约五百万方(fāng)，还有一(yī)些其他在开发的储备项目，这些都将(jiāng)成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园(yuán)区产(chǎn)业空间资产上市平台目标(biāo)的(de)坚实后(hòu)盾和(hé)储(chǔ)备资源(yuán)。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资本(běn)平(píng)台和它未来的发(fā)展。”相关负责(zé)人表示，“这(zhè)次(cì)扩募是我们实(shí)现基金扩容的第一步(cos2x等于多少二倍角公式，cos2x等于多少公式bù)，也是(shì)至关重要的一步，眼(yǎn)下我们可能面临了一些突(tū)发情况(kuàng)需要解决，但是这(zhè)和我们在张江科学城这三(sān)十(shí)年建设发展过程中所经历的相比，只能算是一个(gè)非常小的插(chā)曲。我们有信心(xīn)排除万难，尽一切可能化解(jiě)当前突发事件的所有负面影响，维(wéi)持预期和市(shì)场的(de)信心。”

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