5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华(huá)夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公(gōng)布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计(jì)，龙头(tóu)与地方(fāng)国(guó)企央(yāng)企获得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占流通股(gǔ)比重增(zēng)幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地(dì)产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业标(biāo)的市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所持(chí)股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募(mù)所持房地产公司市值在(zài)股票资产中(zhōng)的占比却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的(de)首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的(de)持(chí)股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似(shì)乎在(zài)今年一季度(dù)得以(yǐ)延续。数据(jù)统计显示(shì)，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产(chǎn)的投(tóu)资愈发(fā)有集(jí)中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保(bǎo)利(lì)发展，在(zài)基金重(zhòng)仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二(èr)的是(shì)招商(shāng)蛇口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌(pái)龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在(zài)第(dì)96位。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地集(jí)团退(tuì)出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是(shì)复苏链(liàn)上最后一环(huán)，且首季(jì)并(bìng)非行(xíng)业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地产(chǎn)已(yǐ)经进(jìn)入大分化时代，一二(èr)线城市好于三四(sì)线城(chéng)市。而映(yìng)射到二级市(shì)场投资上，配置房地(dì)产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去(qù)不(bù)返了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周期来分类，包括(kuò)房地产等几类(lèi)行业在盖特(tè)纳(nà)曲线里属于成熟(shú)期或者(zhě)衰(shuāi)退期的(de)行业，传统认(rèn)知上(shàng)没有什么投(tóu)资(zī)机会的(de)。但(dàn)在(zài)这几年(nián)特(tè)殊的(de)行情里包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等(děng)类(lèi)似的行业也出(chū)现了一些(xiē)机(jī)会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公募基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也(yě)有(yǒu)公募人士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民存(cún)款数量增加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求(qiú)端还需要(yào)有一(yī)定的(de)政策出(chū)来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金(jīn)房(fáng)地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化(huà)的进程(chéng)，还是(shì)人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺(quē)时代，而目(mù)前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以及(jí)过快上行的房价，因(yīn)而行业高增的(de)时代(dài)已经过去(qù)，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容(róng)易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到(dào)供给(gěi)侧出(chū)清的(de)过程(chéng)。这(zhè)个过程中，综(zōng)合竞(jìng)争(zhēng)力强的公(gōng)司就(jiù)能(néng)够通过(guò)大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市(shì)占率的提升。当行业(yè)需求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经(jīng)过(guò)去了，但(dàn)不代(dài)表没有投(tóu)资机会，机会在于(yú)城市、位置、乔布斯为什么把苹果给库克产品的阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)，而对应到(dào)股票(piào)投(tóu)资(zī)，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕(gēng)细作个股(gǔ)成(chéng)为公募乃至整体机(jī)构(gòu)的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区域(yù)性标的成(chéng)香(xiāng)饽(bō)饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地(dì)产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来(lái)实现股价上(shàng)涨的达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公(gōng)司(sī)月内涨幅超过了(le)10％，它(tā)们分别(bié)是上实(shí)发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实(shí)发展，五一(yī)假期归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易日收出(chū)涨停。从该(gāi)股(gǔ)的(de)基本面来(lái)看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房地(dì)产开发与(yǔ)经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，各(gè)类机构都有(yǒu)对其布局的(de)例子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也(yě)是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入(rù)利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是该公司后疫情(qíng)时代出租率复(fù)苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿(ná)地结算持续性向好，从数字(zì)上(shàng)看(kàn)，一季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势(shì)头(tóu)向好背景下，自然(rán)也(yě)吸引了知名机(jī)构在其中持(chí)续(xù)驻足。从(cóng)第一季(jì)度十大流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两(liǎng)只产品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季(jì)度(dù)他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入(rù)前(qián)十(shí)。同(tóng)时榜单(dān)中还有一支大(dà)名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地(dì)产则(zé)是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的(de)也是一(yī)份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归(乔布斯为什么把苹果给库克guī)属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》注意到两只公募指基首季新杀入(rù)十大流(liú)通股股(gǔ)东行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位，富(fù)国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排名第九位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的(de)机构还(hái)有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“乔布斯为什么把苹果给库克经历(lì)过行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目前房企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或者资(zī)金(jīn)紧(jǐn)张没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融(róng)资(zī)上看，龙头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低，净负(fù)债率基(jī)本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明(míng)显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的(de)销售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮下(xià)，央国企地产股或存在发展的大好机(jī)会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会(huì)依然存在，少(shǎo)部分公司(sī)尤(yóu)其(qí)是央(yāng)企(qǐ)占据显著(zhù)优(yōu)势，其(qí)主(zhǔ)要又体现为库存(cún)的优(yōu)势(shì)。央企地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现出较低的(de)融资成本，优质的开发资源(yuán)和良好的不动产资产运营能力的(de)多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营地产公司(sī)也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债(zhài)权债务关系(xì)等问题，市场对民营(yíng)房开(kāi)企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的修复更明(míng)显。中特估的(de)角度从(cóng)中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行(xíng)业的逻辑(jí)在于集中(zhōng)度提升(shēng)后，行(xíng)业进(jìn)入高质量(liàng)发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流(liú)创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带(dài)来估值中枢的提(tí)升，应该关注估(gū)值相对(duì)较低，企业自身资产的(de)质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受(shòu)益于行业(yè)集中度(dù)提升的头(tóu)部公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的(de)话，或许(xǔ)还是(shì)保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头(tóu)前途(tú)更为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地去持续观察国企央企(qǐ)在三个方面(miàn)是(shì)否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先是(shì)融(róng)资成本保(bǎo)持低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿(ná)地份额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多(duō)给(gěi)一(yī)些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企一季报(bào)梳理发(fā)现，对于2022年(nián)的业绩(jì)出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分(fēn)化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集(jí)团等房(fáng)企营收、净利(lì)均实现了(le)业绩的(de)回(huí)正(zhèng)，甚(shèn)至是较大(dà)增速的(de)增长。而这些(xiē)公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出(chū)现明显改善的房企，主要是(shì)因(yīn)为过(guò)去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿(ná)地之后(hòu)，国(guó)有企业仍(réng)在(zài)持(chí)续性地(dì)拿地(dì)，且主要集中在(zài)核(hé)心(xīn)城(chéng)市，投(tóu)资力(lì)度较大。投资的(de)驱动能够推动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的增长，从而(ér)在2023年(nián)一季度市(shì)场恢复但(dàn)仍处(chù)于调整的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的(de)复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定(dìng)性。其实整个市(shì)场(chǎng)从四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比三月相对表现(xiàn)较好之外(wài)，包括(kuò)北(běi)京、上(shàng)海(hǎi)在内的(de)绝大多(duō)数城(chéng)市都(dōu)出现环比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在(zài)五月的市场表现也不太(tài)乐观。按(àn)照现在(zài)的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能(néng)会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的(de)短期反弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不(bù)确定性的(de)压力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其上下游产业链的(de)复苏(sū)速度都(dōu)比(bǐ)想象的要慢很多，我们(men)要多(duō)给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及(jí)上(shàng)下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能赚他(tā)基本(běn)面的钱。但这(zhè)也意(yì)味着(zhe)，只有极为(wèi)少数的、做得(dé)比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：首页-哆唻咪批发商城(本店域名www.123pf.cn)-淘宝网 乔布斯为什么把苹果给库克